Risques, avantages et inconvénients de la loi Scellier classique ou social

Si la réduction d'impôt apportées par la loi Scellier peut être regardée comme une véritable aubaine (pensez donc, ne plus payer d'impôt sur le revenu pendant 9 ans, voire 15 ans en Scellier social !), il n'est reste pas moins qu'il s'agit avant tout d'un investissement immobilier et qu'à ce titre il conviendra de prendre toutes les précautions d'usage pour obtenir tous les bénéfices d'un tel placement.

Une des clés essentielles de la réussite consiste à bien se renseigner sur l'emplacement de là où se situe le logement, ainsi que le fonctionnement du marché locatif local, car pour bénéficier de la réduction d'impôt de loi Scellier, il faudra déjà que le logement soit loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement. Ainsi donc, quels peuvent être les risques encourus avec un investissement en loi Scellier? Quels en sont les inconvénients et valent-ils les avantages que procurent la loi ? Voyons ensemble tout cela et comment se prémunir... 

Les principaux risques résident sur le logement lui même (emplacement, qualité et garanties de construction, prestations), mais surtout sur le montage financier préalable au projet, car en définitive les soucis se résument souvent à des sorties financières non prévues. Méfiez vous des pseudo-professionnels qui vous alèchent avec des simulations avantageuses et pensez à bien valider leur contenu et la qualité du support immobilier proposé.

Ainsi, le risque n°1 est celui de l'absence de locataire, à la fois au moment de la livraison du logement, mais ausi pendant la période de mise en location obligatoire de 9 ans. Si vous avez contracté un prêt pour réaliser l'acquisition et que vous ne percevez pas les loyers, la sortie financière peut s'avérer très élevée... Pour éviter et couvrir ce risque, plusieurs éléments importants : bien vérifier la demande locative, appliquer un loyer conforme au marché, prévoir un différé d'amortissement postérieur à la date d'achèvement prévue (cela laisse le temps de mettre un locataire en place avant de commencer à rembourser l'emprunt), et souscrivez une assurance "vacance locative" qui couvre ce risque pendant 6 mois en général.

Le risque n°2 concerne les loyers impayés. Ce risque est aujourd'hui parfaitement couvert par les assurances privées, et même par l'état (à travers la Garantie des Risques Locatifs ou GRL). N'hésitez donc pas à souscrire systématiquement une telle assurance, d'autant que les primes sont déductibles du revenu foncier.

Faire gérer le logement par un Administrateur de bien peut être une bonne solution car ce professionnel saura vérifier la conformité du dossier du locataire avec les critères des assurances et les exigences de la loi.

Le risque n°3 survient généralement au moment de la revente, c'est celui de la moins-value. La première précuation commence par valider le prix d'achat du logement qui doit être conforme avec le prix de marché. Si vous entretenez correctement votre patrimoine pendant la durée d'exploitation du logement, et que l'emplacement a été choisi soigneusement, il n'y a pas de raison pour faire un moins-value. Si vous deviez revendre avant les 9 années de détention obligatoire pour une raison légitime (mutation, divorce, perte d'emploi...), vous pouvez souscrire une "garantie revente" qui couvrira l'éventuelle moins value (dans une certaine limite cependant) pendant les 5 premières années.

Le risque n°4 est la perte du bénéfice fiscal. Le non respect des engagements prévus par la loi pourrait vous amener à devoir restituer l'intégralité de la réduction d'impôt dont vous auriez pu bénéficier depuis le départ : non respect du plafond de loyer et/ou du plafond de ressource du locataire, location à un ascendant ou descendant en Scellier social, première mise en location supérieure à 12 mois après l'achèvement, revente avant 9 années de location...

Si l'investissement en loi Scellier peut effectivement présenter des risques, ces risques ne sont pas liés à la loi elle même mais au fait qu'il s'agisse d'un bien immobilier à but locatif. Aussi, la carotte fiscal ne doit pas occulter les contraintes et doit être considérée comme le bénéfice d'un investissement bien préparé.

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