Tout d'abord, faut-il envisager de faire un apport dans le prêt ? Pas nécessairement. Il est même préférable de faire financer l'intégralité du prix d'acquisition, y compris les frais annexes (frais de notaire, garantie de prêt, etc). En effet, vous pourrez au moment de la déclaration de vos revenus fonciers, déduire de vos loyers l'intégralité des intérêts d'emprunt. Par ailleurs, la base de calcul de la réduction d'impôt en loi Scellier comprend, en plus du prix d'acquisition, les frais de notaire. N'hésitez donc pas à demander à votre banquier ou courtier d'intégrer tous ces frais dans le prêt (environ 5% du prix d'acquisition).

Ensuite, pensez à gérer la période allant de la date d'acceptation de l'offre de prêt à la date d'achèvement du logement. Pour éviter d'avoir à commencer à rembourser votre prêt pendant la phase de construction, vous pouvez demander un différé d'amortissement partiel (report des intérêts) ou total (report à la fois des intérêts et du capital). Cette opération vous coûtera certes un peu plus au final, mais vous apportera un confort appréciable de gestion, sachant que vous ne pouvez pas matériellement encaisser de loyer jusqu'à la livraison de votre logement.

Préférez un taux fixe ! Vous vous engagez à louer le logement pendant 9 ans minimum, alors pas de surprises pendant la période obligatoire de mise en exploitation du logement. Quant à la durée du prêt, elle conditionne directement l'épargne que vous aurez à consacrer mensuellement à votre investissement en loi Scellier. Pour s'y retrouver et choisir la bonne durée, faites une estimation des recettes et sorties prévisibles liées à votre achat : d'un côté, les loyers perçus ; vous pouvez ou non y ajouter les économies d'impôt que vous allez réaliser (réduction d'impôt en loi Scellier). De l'autre, déduisez les frais (gestion, assurances, garantie des loyers...), charges de copropriété, taxe foncière et frais divers que vous allez devoir supporter. Déduisez maintenant le montant de la mensualité d'emprunt et d'assurance calculée sur la valeur d'achat et selon différentes durées d'emprunt (15, 20 ou 25 ans par exemple). Le chiffre négatif total qui apparaît n'est ni plus ni moins que votre contribution mensuelle pour équilibrer l'opération. Plus la durée d'emprunt sera longue, moins votre épargne mensuelle nécessaire sera élevée. En revanche, plus le capital restant dû sera élevé, ce qui limitera votre gain en cas de revente... Si nécessaire, faites appel à un conseiller spécialisé qui pourra vous réaliser des simulations et vous aider à prendre un décision.

N'oubliez pas de négocier certains autres points très importants de votre offre de prêt tels que la garantie du prêt (optez pour un cautionnement plutôt qu'une hypothèque, il est moins cher et moins pénalisant en cas de revente), les assurances du prêt (en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'autonomie, perte d'emploi...), les frais de dossier bancaires ou les pénalités en cas de remboursement anticipé du capital (ce qui arrivera si vous revendez avant le terme du crédit).

Dans tous les cas, nous vous préconisons vivement la mise en concurrence des établissements bancaires et si possible l'intervention d'un courtier. Ce dernier vous facturera parfois sa prestation mais vous fera souvent économiser beaucoup d'argent sur votre prêt au final. En sachez que vous pourrez déduire le coût de cette prestation de votre revenu foncier !

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