Réforme 2011 des plus-values immobilières : quelle conséquence pour les investissements en loi Scellier ?

C'est une question que beaucoup d'investisseurs se posent : comment la réforme de l'impôt sur les plus-values immobilières adoptée en 2011 va t-elle impacter les investissements Scellier ? Dans les grandes lignes, cette réforme de l'impôt sur les plus-values immobilières :

• repousse la durée de détention du logement à partir de laquelle l'éxonération d'impôt sur les plus-values devient totale (30 ans contre 15 ans précédemment),
• instore des abattements pour durée de détention moins favorables,
• enfin, l'abbatement forfaitaire de 1000 € sur l'impôt à payer est supprimé.

Est-ce à dire que tous les investisseurs Scellier devront inexorablement s'acquitter de l'impôt sur les plus-values en cas de revente à 10 ans (Scellier classique) ou à 15 ans (Scellier intermédiaire) ? Et bien pas si sûr si on tient compte du mode de calcul de l'impôt sur la plus-value. Ce calcul s'effectue en effet en deux temps. Dans un premier temps, on calcule la plus-value brute, puis dans un deuxième le montant de l'impôt sur la plus-value.

Le calcul de la plus-value brute, égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du logement, fait l'objet de deux correctifs importants :

• le prix d'acquisition du logement est d'abord majoré de 7,5% pour tenir compte des frais de notaire (sinon, on peut appliquer le montant réel des frais de notaire payés lors de l'acquisition)
  
• le prix d'acquisition est également majoré de 15% forfaitairement pour les éventuels travaux effectués dans le logement (si le logement a plus de 5 ans)
  

En définitive, le prix d'acquisition peut est majoré de 22,5% !

En prenant l'exemple d'un logement acheté 100.000 € en 2011, loué en Scellier classique en 2012 et scédé en 2022 (soit 10 ans plus tard), il faudrait que le logement soit revendu au moins 122.500 € pour subir l'impôt sur la plus-value. Ceci correspondrait à une hausse annuelle de la valeur du logement supérieure à 2%...Les projections de l'évolution du marché immobilier tablent généralement sur une hausse annuelle comprise entre 1 et 1,5% par an, on peut donc anticiper que le risque est quasi nul de devoir payer de l'impôt sur la plus-value après 10 années de détention.

Pour ceux qui investissent en Scellier intermédiaire dans l'optique de défiscaliser sur 15 ans, il faudrait une hausse annuelle de 1,36% des prix de l'immobilier pour devoir commencer à payer de l'impôt sur la plus-value.

En conclusion, si la récente réforme de 2011 sur les plus-values immobilières peut faire peur à certains investisseurs, le risque de devoir payer de l'impôt à terme pour un logement acheté en loi Scellier est quasi nul pour un Scellier classique et très faible pour un Scellier intermédiaire.

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