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Question sur l'intérêt d'un investissement en loi Scellier en comparaison avec l'assurance vie

Question de Monsieur C. F. :

Bonjour, pour un studio de 22 m² loué au plafond soit 480 €, quand on retire toutes les charges il ne reste qu'à peu près 300 à 350 € : est-ce encore une opération intéressante sachant qu'une assurance vie rapporte 3,5% à 4,0% ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Premièrement, il est très rare de louer à un niveau de loyer égal au plafond... en général, on est en dessous, le loyer appliqué étant proche du niveau de loyer de marché. Le risque avec un loyer plafond étant de ne pas louer justement, et donc de prendre un risque sur le droit à réduction d'impôt.

Ensuite, l'ensemble des charges locatives représente entre 20 et 25% du loyer d'une façon générale : 8% pour les frais de gestion, 4% pour les garanties locatives, 3% pour les charges de copropriété (part du propriétaire) et 8% pour la taxe foncière sont les montant classiques. En partant sur un loyer de 480 € et 25% de charges locatives, il vous reste environ 360 €.

Enfin, le calcul comparatif que vous faites avec l'assurance vie n'est pas le bon : vous comparez le rendement locatif immobilier à celui de l'assurance vie, mais occultez certains paramètres et la fiscalité liée à chaque placement. En clair, et pour pouvoir comparer; il faudrait comparer l'épargne consentie pour chacun des placement en rapport avec le capital constitué, sachant que :

  • avec l'immobilier, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt très importante. Si vous achetez à crédit, vous avez deux contributeurs pour rembourser le prêt, le locataire et le fisc. En empruntant à 4% aujourd'hui et en ayant un rendement locatif à 4% aussi, vous vous constituez un patrimoine 3 à 4 fois plus vite qu'avec l'assurance vie. Avec le fait que le loyer augmente tous les ans (indexation sur l'Indice de Référence des loyers), et que sur 10 ans, votre capital immobilier va augmenter. Grâce à la déductibilité des charges et intérêts d'emprunt, vous ne serez pas fiscalisé sur les loyers perçus.
  • avec l'assurance vie, vous êtes SEUL contributeur. Le rendement qui vous est donné (4% environ avec placement sur fond en Euros) ne bénéficie d'aucune bonification du fisc, au contraire attendez vous à payer des contributions sociales à terme.

Ces deux types de placement doivent être vus comme complémentaires plutôt qu'en opposition, car ils répondent à des approches patrimoniales différentes. Pour comparer le capital constitué à terme, faites une simulation avec une épargne de 200 € mensuelle par exemple. Vous verrez qu'avec l'immobilier vous capitalisez beaucoup plus.

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