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Question sur le rendement locatif en loi Scellier

Question de Monsieur B. R. :

Bonjour, novice dans l'immobilier j'aimerais comprendre la phrase dans votre article Eviter les pièges de la loi Scellier : "une rentabilité locative surestimée : un rapport loyer hors charges prévisionnel annuel divisé par prix d'achat supérieur à 5% doit vous alerter et vous faire vérifier pourquoi le loyer prévisionnel est si élevé". C'est le "pourquoi le loyer prévisionnel est si élevé" que j'aimerais comprendre ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Certaines sociétés du monde de l'investissement immobilier (promoteurs, conseillers en "défiscalisation", agences immobilières...) vont vous proposer des simulations d'investissement. L'objectif étant de réaliser une projection des flux financiers dans le temps :

  • d'un côté les entrées d'argent : loyers perçus, économie d'impôt réalisée grâce à l'investissement Scellier
  • de l'autre les sorties d'argent : frais de gestion, assurances du logement, garanties locatives, charges de copropriété, taxe foncière et remboursement du prêt consenti pour financer cet investissement.

Que constate t-on ? et bien les sorties sont toujours bien supérieures aux entrées et pour "combler" l'écart, il vous faudra réaliser une épargne (disons entre 200 € et 500 € en moyenne). Dès lors, il est facile, pour vous faire investir plus facilement, de vous présenter les choses de sorte que l'épargne à consentir soit la plus faible possible... et là vous vous direz : "pour 100 €/mois je risque pas grand-chose, j'achète !". Ainsi, celui qui va réaliser la simulation ne va pas se baser sur un loyer de marché cohérent (celui qu'est prêt à payer un locataire actuellement dans un logement neuf dans la ville où vous investissez), il n'hésitera pas à inscrire un loyer plus élevé, voire pire à indiquer le loyer plafond prévu par la loi ! Autres astuces : vous présenter un financement avec un taux variable et une assurance décès beaucoup moins chère que la réalité. Ou ne pas compter la taxe foncière... Tout ceci pour minorer les charges réelles et donc, encore une fois, minorer l'épargne à consentir.

Oui mais voilà, la réalité sera tout autre : au moment de mettre en location notamment, vous ne trouverez pas de locataire pour louer au prix de la simulation. Et là, soit vous ne revoyez pas le loyer et vous risquez de ne pas avoir de locataire pendant longtemps (perte de la réduction d'impôt Scellier si le logement n'est pas loué dans les 12 mois suivant l'achèvement), soit vous ajustez le loyer au prix de marché et vous faites exploser l'épargne prévue pour cet investissement.

Les rendements locatifs actuels dans le neuf (rapport entre loyer annuel hors charges et prix d'acquisition), au niveau national, ne dépassent qu'exceptionnellement 5% (il sont plutôt autour de 4%). Aussi, si on vous présentait un programme avec ce type de rendement locatif, interrogez vous bien pour savoir si on essaie pas de vous "rendre la mariée un peu plus belle"... Quelques vérifications vous éviterons de possibles désagréments financiers ultérieurs.

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