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Question sur le montant optimum d'investissement en loi Scellier

Question de Monsieur B. S. :

Bonjour, nous sommes pacsés et nos revenus sont de 40 000 € aujourd'hui environ (soit aux alentours de 3 000 € d'impôts), ils devraient évoluer vers 60 à 65 000 € d'ici à 2-3 ans. Pensez-vous qu'un investissement en loi Scellier de 160 000 € soit optimisé pour nous ? Sinon, quel serait le montant le plus approprié pour notre situation ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Un investissement de 160 000 € donne une réduction d'impôt Scellier de 4 444 €/an tous les ans pendant 9 ans. En partant sur un revenu de 60 000 €, et en restant à 2 parts fiscales, vous devriez rentrer dans la tranche marginale à 30% et payer plus de 6000 € par an. Ce qui voudrait dire mathématiquement un investissement de 216 000 € pour tout gommer.

Si vous avez la capacité d'investissement pour investir de l'ordre de 200 K€ (montant "acte en main", c'est-à-dire frais de notaire inclus), il apparaît qu'on serait plus proche de votre besoin en défiscalisation. D'autant qu'il faut également tenir compte du déficit foncier généré par et investissement si vous achetez à crédit, ce déficit diminuant d'autant votre base imposable.

Pendant les 2 à 3 prochaines années, vous n'allez pas pouvoir imputer toute la réduction d'impôt Scellier octroyée (puisque vous ne payez que 3000 € d'impôt). Le solde non imputé de chaque année sera mis en réserve pour pouvoir être utilisé pendant les 6 années suivantes. Ce n'est donc pas perdu. Avec 200 K€ d'investissement, il reste un peu de place pour utiliser la réserve et défiscaliser au maximum. Le fait d'investir un peu plus permet d'utiliser au maximum le levier fiscal et donc diminuer d'autant votre épargne personnelle à consacrer au projet (le loyer étant proportionnel au prix en général).

Pour optimiser encore la chose, et pour 200 K€ d'investissement, optez pour un logement de type 3 avec un loyer d'au moins 650 € hors charges par mois (700 € étant l'idéal, cela dépendra de la ville et du montant du loyer de marché).

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