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Pourquoi investir dans le neuf en Scellier en 2009 ?

Les professionnels de l'immobilier sont tous unanimes quand nous les intérogeons : l'année 2009 sera une année charnière durant laquelle les meilleures conditions pour investir dans le neuf seront réunies. Quelles sont donc les arguments mis en avant pas ces professionnels pour répondre à notre question :

Faut-il investir dans le neuf en 2009 ?

Pour y répondre, plusieurs points fondamentaux et liés à l'acquisition, l'exploitation et la revente d'un bien immobilier neuf sont abordés : valeur d'achat, conditions de financement, confrontation entre offre et besoin en logements sur les 2 à 3 prochaines années, ...

Intéressons nous dans un premier temps à la situation actuelle du marché telle qu'exprimée au travers du nombre de mises en chantier et aux ventes de logements neufs. S'agissant des mises en chantier, les statistiques obtenues de la Fédération des Promoteurs Constructeurs montrent un recul de 20,2% entre novembre 2008 et janvier 2009, comparé à la même période un an plus tôt. En janvier, la chute atteint même 29%. Les ventes elles ont dégringolées de 37,6% en 2008 par rapport à 2007 (données transmises par les notaires). En clair, baisse conséquente de l'offre de logements neufs et, dans un niveau un peu plus élevé, des ventes.

Cette situation entraine deux conséquences majeures : la première, c'est l'arrêt brutal des projets de construction de la part des promoteurs, soucieux d'écouler leur stock avant de s'intéresser à de futurs projets. La baisse des mises en chantier en 2009 est estimée à 10%. La seconde, dans la poursuite de la première, c'est que l'écart global entre le besoin en logements et l'offre disponible s'accroît considérablement. Les mises en chantier vont tomber à 340 000 voire 330 000 en 2009 contre 437 086 en 2007. Or, pour répondre à la demande de logements non satisfaite, il faudrait construire 500 000 nouveaux logements par an, objectif que s'est fixé le gouverment depuis 2007. Il est donc très probable, qu'une fois les stocks en court écoulés, le décalage entre offre et demande deviennent important. Mettant par là même la pression sur les prix d'acquisition... Cette hypothèse est validée par les réponses que nous avons obtenues de la part du Crédit Agricole Immobilier : "les clients doivent comprendre que le peu de stock qui existe en France va conduire à une pénurie d'appartements au 4ème trimestre 2009". Sur un plus long terme, le déséquilibre pourrait perdurer car les projets non lancés sur 2008 et 2009 par les promoteurs / constructeurs viendront accentuer le manque d'offre sur les 2 à 3 prochaines années... Et consolider la hausse des prix qui résulterait de cette situation.

La demande locative devrait rester forte car nombre de personnes n'auront su profiter de l'opportunité de 2009 pour acheter pour se loger en résidence principale, ou n'en auront pas eu les moyens. La baisse de l'inflation (prix à la consommation) impacte aussi directement le prix des loyers pour les locataires en place, l'Indice de Référence des Loyers servant à réindexer les loyers étant établi justement sur l'inflation hors loyers et hors tabac. Les incitant pas la même à poursuivre leur location.

S'agissant des conditions de financement, elles s'améliorent considérablement en 2009 : la baisse des taux d'intérêt des crédits immobiliers est bien là. Selon la qualité du dossier de l'acquéreur (apport personnel, ancienneté dans son emploi, durée d'emprunt...), il peut prétendre à un taux (hors assurance) variant entre 4,15% et 4,75% pour un emprunt sur 15 ans, entre 4,25% et 4,90% sur 20 ans et entre 4,70 et 4,95% sur 25 ans. Un élément fondamental dans la faculté d'acquisition et l'accès plus facile à l'investissement en 2009.

Prix modérés, conditions de financement avantageuses, prospective de reprise du marché sur fin 2009-début 2010, demande locative abondante... autant d'arguments en faveur d'un investissement en loi Scellier dès cette année. Cette période coïncidant aussi et surtout avec l'application de la loi Scellier dans sa forme la plus avantageuse, il ne faudrait pas "louper le coche".

www.impots-loi-scellier.com ne manquera pas de suivre les tendances réelles du marché pour conforter (ou non) les analyses qui ont été faites ici et vous les faire partager.

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