Dispositif Scellier : pour qui est-il le plus adapté ?

Le dispositif Scellier, très attractif fiscalement parlant, est-il vraiment fait pour vous ? Si les nouvelles dispositions fiscales proposées par le gouvernement depuis le 1er janvier 2009 apportent un engouement évident pour bon nombre de contribuables, il conviendra de regarder de plus près certains points avant de vous lancer. En effet, la réduction d'impôt offerte pour un logement BBC (Bâtiment Basse Consommation énergétique) acheté en 2011 est de 22% du prix de revient du logement, et peut atteindre 32% en cas de mise en location pendant 15 ans.

Investissez-vous dans l'immobilier neuf pour la première fois en 2011 ? Quel est votre imposition actuelle ? Comment est calculé votre impôt, c'est-à-dire est-ce que vous êtes déjà imposés sur des revenus fonciers existants ? Bénéficiez-vous déjà de réductions ou crédits d'impôt, et quels pourraient être les interactions avec la réduction d'impôt Scellier ? Quels sont vos objectifs d'investissement ? Beaucoup de questions qui conditionnent l'intérêt pour vous d'investir dans le cadre de la Scellier en 2011.

A l'heure actuelle, la loi Scellier ne peut s'appliquer que sur des communes de plus de 50.000 habitants et leur agglomération. Le législateur envisage d'étendre l'application du dispositif Scellier à l'ensemble du territoire, sous réserve d'une approbation des préfets. Ce afin d'éviter les déséquilibre locatifs (trop d'offre par rapport à la demande). En tout état de cause, il paraît invraissemblable en 2011 de pouvoir acquérir aujourd'hui un bien immobilier neuf BBC à moins de 100 000 € dans une grande ville (sauf toute petite surface). Pour ce montant d'investissement, vous bénéficiez déjà d'une réduction d'impôt de 2 444 € par an, tous les ans pendant 9 ans ! Si votre impôt annuel est inférieur à cette somme, vous ne tirerez pas tout le bénéfice fiscal offert par la loi, sauf à anticiper une hausse de votre imposition.

Si vous déclarez déjà des revenus fonciers, investir en loi Scellier peut vous proccurer 3 avantages fiscaux en même temps : 1) la baisse de votre revenu foncier imposable (grâce aux intérêts d'emprunt déductibles) et donc de votre base imposable (le gains fiscal sera alors proportionnel à votre taux d'imposition), 2) une baisse de la CSG-CRDS-RSA (12,3% de votre revenu foncier en 2011) que vous supportez à l'heure actuelle, et enfin 3) la réduction d'impôt Scellier. Vous pouvez opter pour le cadre Scellier "social" qui vous fera bénéficier, en plus de la déduction de tous les frais, charges et taxes, d'une déduction spécifique de 30% sur vos loyers perçus, de quoi diminuer votre revenu foncier global imposable.

La réduction d'impôt Scellier se cumule avec vos autres réduction d'impôt éventuelles, faites vos comptes ! Par contre, si vous bénéficiez de crédit d'impôt, sachez que ces derniers s'imputent toujours après les réductions. De sorte qu'il conviendrait de ramener votre impôt à zéro avec la réduction d'impôt Scellier, pour que le fisc vous rembourse vos crédits d'impôt.

Si vous payez suffisamment d'impôt et que vous visez à terme une sortie en capital par la revente du logement, alors la loi Scellier peut satisfaire vos attentes. Mais, comme tout investissement immobilier, les règles de précautions habituelles s'imposent (emplacement, prestations du programme, prix d'acquisition, montant du loyer et garanties locatives...). Vous pouvez aussi choisir de conserver le logement pour tirer profit des loyers perçus en tant que complément de revenus pour votre retraite.

Si vous avez des interrogations sur le choix du cadre fiscal le plus adapté à votre profil et vos objectifs, www.impots-loi-scellier.com vous apportera les réponses nécessaires. N'hésitez donc pas à nous solliciter.

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