Loi Scellier 2012 : quelle option fiscale sera la plus pertinente entre Scellier classique et Scellier intermédiaire/social ?

Le projet de loi de finances pour 2012 est en cours d'examen par les sénateurs. Sa version validée en première lecture par l'Assemblée Nationale le 17 novembre 2011 fait ressortir, une fois le coup de rabot de 15% appliqué (au lieu de 10% comme initialement prévu), un taux de réduction d'impôt pour la loi Scellier 2012 en version classique de 13% et uniquement pour les logements classés BBC (les logements non-BBC n'étant plus du tout éligibles à partir du 1er janvier 2012). Le taux complémentaire qui serait appliqué en cas de location dans le secteur intermédiaire au delà de la période de 9 années de mise en location obligatoire (actuellement de 10% pour les investissements réalisés en 2011) serait abaissé à 8%, ce qui porterait le taux de l'investissement en loi Scellier intermédiaire/social 2012 pour un logement BBC à 21%. Quelle option fiscale choisir entre Scellier BBC 2012 classique ou Scellier BBC 2012 intermédiaire ?

Si on compare les taux de réduction d'impôt applicables (13% en Scellier BBC 2012 classique et 21% pour le Scellier BBC 2012 intermédiaire), il est clair que l'option intermédiaire/social est la plus attirante du point de vue fiscal. Dans un précédent article, nous indiquions déjà que même à 13%, la loi Scellier version 2012 restait plus intéressante que la loi Robien recentré, et de toute façon plus intéressant que "plus rien du tout" puisque le gouvernement a annoncé la suppression du dispositif Scellier à partir de 2013. Il ne faut donc pas occulter que pour bénéficier des 21% de réduction d'impôt en Scellier BBC 2012 intermédiaire, il faudra louer le logement pendant 15 ans (au lieu de 9 en Scellier classique) en appliquant des plafonds de loyers plus bas qu'en Scellier classique mais aussi en respectant des plafonds de ressources pour le locataire. Il conviendra donc de comparer le bénéfice fiscal obtenu en Scellier intermédiaire avec le rendement locatif certainement meilleur en Scellier classique et avec moins de contraintes locatives. Nous vous invitons à réaliser des simulations comparatives en tenant compte des loyers de marchés attendus dans la commune dans laquelle votre investissement Scellier sera réalisé en 2012.

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