Les ventes de logements neufs en baisse de 11% en 2011

L'analyse de conjoncture dévoilée par la Fédération des Promoteurs Immobiliers et publiée le 8 février 2012 indique que les ventes de logements neufs auraient régressé de 11% en 2011 par rapport à 2010, ce malgré une hausse des ventes de 5% au dernier trimestre. En cause, la baisse de la réduction d'impôt Scellier à 22% pour les logements BBC, la modification du régime de taxation des plus-values immobilières hors résidences principales, la faiblesse de l’accession à la propriété dans le neuf (-2% par rapport à 2010), et la hausse des taux d’intérêt ainsi que le durcissement des conditions d'octroi de crédit par les banques.

Les mise en vente ont quant à elles progressé de +7% pour atteindre 89 014 unités. Tout ceci a eu pour conséquence une progression sensible (+27%) de l'offre de logements qui a atteint 44 629 unités en fin d'année 2011. Pour ce qui est des prix, ils n'auraient globalement augmenté que de +1,6% (+4,9% en province compensé par -5,5% en Ile-de-France).

Des disparités importantes sont cependant à noter par région :

• en Ile-de-France, l’activité de promotion immobilière a enregistré de belles performances, tant en production qu’en vente en 2011. Le prix de vente moyen des logements collectifs classiques (hors parking) a été en baisse de ‐5,5 % depuis le 4ème trimestre 2010, passant de 5 430 €/m² à 5 130 €/m² au 4ème trimestre 2011.
• en Normandie, après un début d’année 2011 en retrait (‐18% sur les 3 premiers trimestres 2011), le dernier trimestre 2011 (335 réservations, soit +20% par rapport au 4ème trimestre 2010) a permis de ramener la baisse des réservations nettes en 2011 à seulement ‐7% (971 réservations, contre 1048 en 2010). S'agissant des prix, après le pic à 3 700 €/m² (habitable, hors parking, TVA 19,6%) au 1er trimestre 2011, le prix de vente moyen est retombé à 3 236 € /m² au dernier trimestre.
• Dans la région de Rouen, les réservations nettes ont augmenté de +4% par rapport à 2010. Le prix de vente moyen à fin décembre était de 2 839 €/m² (habitable, hors parking), soit une baisse de ‐9% par rapport au 4ème trimestre 2010.
• Dans la région du Havre, le rythme des ventes s’est maintenu en 2011. Le prix des logements neufs est resté stable (‐0,1% en 12 mois) pour s’établir 3 069 €/m² (habitable, hors parking) au 4ème trimestre 2011.
• Dans l'aire urbaine de Lille, le 4ème trimestre 2011 s'est caractérisé par une augmentation des réservations nettes de +8%. Sur l’année, cette hausse a été de +2,5%. Les prix de vente ont continué leur progression : au 4ème trimestre, le prix de vente des logements collectifs s’établissait à 3 388 €/m² TTC habitable (hors parking), soit une augmentation de +7,3% en 12 mois.
• Dans l'aire urbaine de Lyon, les 3ème et 4ème trimestres ont été marqués par une forte reprise des ventes portant le résultat annuel à 4 533 logements réservés, soit un repli du marché ramené à ‐16% par rapport à 2010. La hausse du niveau de prix moyen de +6 % par rapport à 2010 sur l’ensemble de l’aire urbaine (3 749 €/m² TTC, hors parking) est la conséquence directe de la raréfaction du foncier, de son prix croissant et du renchérissement du coût de la construction, lié à l’impact des nouvelles réglementations.
• En Pays-de-Loire, le nombre de réservations a baissé de ‐4% en 2011 par rapport à 2010. Le prix moyen en 2011 sur la Métropole nantaise a été de 3 505 €/m² (habitable, hors parking) soit une augmentation de +8% par rapport à 2010.
• Dans le SCOT d'Angers, le nombre de réservations a légèrement augmenté : +2,8% par rapport à 2010. Le prix moyen pour l’année 2011 a été de 2 938 €/m² (habitable, hors parking), soit une baisse de ‐6% par rapport à 2010.
• Dans l'aire urbaine de Toulouse, les réservations nettes (5 020 en 2011) ont enregistré une baisse ‐25% (‐23% pour la ville de Toulouse) mais la hausse des prix a été modérée : 3 304 €/m² (habitable, hors parking) au 4ème trimestre 2011, soit une hausse de +3% par rapport au 4ème trimestre 2010.
• En Provence, le recul des réservations (-23%) pour sur 2011 était prévisible après plusieurs années records en Provence. La baisse de la conjoncture immobilière a été plus marquée encore sur Marseille. Sur l’année, le prix ont progressé de +6%, logiquement tiré vers le haut par la généralisation des opérations BBC plus coûteuses, et au recentrage des opérations sur les zones « tendues » où les prix sont plus élevés.
• Sur la Côte d'Azur,les ventes ont augmenté de +7% par rapport à 2010. L’offre progressant plus vite par rapport au rythme des ventes, le prix de vente moyen, bien que toujours élevé, s’est stabilisé en 2011 pour s’établir à 5 419€/m² (habitable, hors parking) au dernier trimestre 2011 (soit +1% par rapport au 4ème trimestre 2010).
• Dans la région de Bordeaux et du Bassin d'Arcachon, le volume des réservations nettes pour 2011 (4 625) a été en retrait de ‐3% par rapport à 2010. Ce chiffre a été en progression de +4% pour la CU de Bordeaux (qui représente 81% des ventes) et en recul de ‐28% pour le bassin d’Arcachon. Les prix de ventes de logements neufs ont progressé de +2% dans la CU de Bordeaux par rapport au 4ème trimestre 2010 (3 426 €/m² habitable, hors parking, au 4ème trimestre 2011) et de +20% dans le bassin d’Arcachon (4 401 €/m² habitable, hors parking, au 4ème trimestre 2011).
• En Bretagne, l’année 2011 se conclue sur un bilan de 1 965 réservations, soit une baisse de ‐28% par rapport à 2010. Le prix de vente moyen au 4ème trimestre s’élèvait à 2 883€/m² (habitable, hors parking), soit une baisse de ‐6% par rapport au 4ème trimestre 2010. Sur l’année, le prix moyen est resté stable (+0,9% par rapport à 2010).
• Dans l'Hérault, les réservations nettes (5 295) ont enregistré une progression de +15% par rapport à 2010. La CA de Montpellier, qui représente les deux tiers du marché, a vu ses ventes passer de 3 240 en 2010 à 3 585 en 2011, soit +11%. Le prix de vente moyen de la CA de Montpellier est resté légèrement orienté à la hausse. Il s’élèvait à 3 660 €/m² (habitable, hors parking, TVA 19,6%) au 4ème trimestre, soit une progression de +2% par rapport au 4ème trimestre 2010. Sur l’année, le prix moyen a suivi cette même tendance puisqu’il progressait de +2% par rapport à 2010 (3 675 €/m², contre 3 591 €/m² en 2010).
• Dans le Centre, le volume des ventes en 2011 (1 965 ventes) a été en retrait de ‐16% par rapport à l’année 2010. Les prix (habitable, hors parking) ont progressé de +3% par rapport au 4ème trimestre 2010 : +1% pour la CA d’Orléans (3 061 €/m²), +9% pour la CA de Chartres (3 176 €/m²) et +2% pour la CA de Tours (2 977 €/m²).
• Dans l'Aire de Clermont-Ferrand (CA de Clermont Ferrand, Rioms et Issoire), les réservations nettes ont diminué de ‐26% par rapport à 2010.Le prix de vente moyen est resté stable, se maintenant à 3 208 €/m² (habitable, hors parking) au 4ème trimestre 2011.
• Dans l'aire urbaine de Strasbourg, une augmentation de +5% des réservations nettes par rapport à 2010 a été constatée. Concernant le prix moyen au m² habitable des logements collectifs en TVA 19,6%, il a atteint 3 272€/m² (hors parking) au 4ème trimestre 2011, soit une augmentation de +6% par rapport au 4ème trimestre 2010.

Ce sont donc bien des "marchés immobiliers" pour le neuf qui cohabitent en France, chaque région ayant ses spécificités.

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