Écrit par l'Analyste Fiscal Mercredi, 01 Juillet 2009 14:20
C'est une question que tous les investisseurs se posent : dans quelle ville faut-il investir en loi Scellier ? S'il est indéniable que le succès de la loi Scellier a redynamisé le marché de l'immobilier neuf à but locatif depuis le début de l'année, il n'en reste pas moins que tous les marchés locatifs ne se valent pas. En effet, le législateur à pris soin de concentrer le dispositif Scellier sur les villes de plus de 50 000 habitants et leurs agglomérations, ce qui est une bonne chose en soit afin d'éviter les dérives connues dans quelques cas en loi Robien notamment. Mais pour un même montant d'investissement, où peut-on obtenir la meilleure rentabilité d'une part, et l'assurance que le logement sera toujours loué d'autre part ? Au niveau national, on peut aujourd'hui identifier un ensemble de villes porteuses qui répondent à ces deux préoccupations légitimes de tout investisseur dans l'immobilier. Passons les en revue, sachant que la liste n'est pas exhaustive et que de bonnes affaires peuvent être faites partout en France.
PARIS reste un très bon emplacement et un lieu sûr pour l'investissement immobilier d'une façon générale. Le principal handicap restant les prix qui s'achelonnent de 7000 à plus de 10000 € du mètre carré. Ce qui pénalise le rendement locatif mais qui permet d'entrevoir une plus-value à terme et dans tout les cas un placement patrimonial fort. En région parisienne (première couronne essentiellement), les prix sont plus abordables (autour de 5000 € en moyenne) et le placement tout aussi bon dès lors que le logement reste facilement accessible par les transports en commum. Les rendements locatifs y sont globalement supérieurs à ceux de Paris, il conviendra donc de considérer fortement les bons emplacements gage d'un investissement réussi et presque sans risque.
Parmi les grandes villes de la zone B1, citons LYON ou encore BORDEAUX, LILLE ou MARSEILLE. Si chacun d'elle montre un marché locatif spécifique, elles le doivent beaucoup aux migrations de populations et à l'activité économique qui y est présente. Le prix moyen du neuf se situe aux alentours des 4000 €/m² ce qui permet d'obtenir des rendements locatifs compris entre 3,5% et 4,4%. Suivant les cas, il reste encore des programmes disponibles sur lesquels ont peut encore réaliser de belles affaires, mais d'un façon générale il est sage d'essayer de priviligier ceux proche du centre ou accessibles par les transports en commun. N'oublions pas STRASBOURG qui bénéfie de l'arrivée du TGV et qui montre cependant des prix encore assez raisonnables, ou encore GRENOBLE qui manque de programmes neufs compte tenu de sa configuration géographique. Quant à NANTES ou MONTPELLIER, la première offre un stock encore importants de logements à la vente alors que la deuxième, toujours très attractive, dispose de trop de logements de petites surface (ville étudiante oblige). TOULOUSE n'est pas en reste car de nombreux programmes voient le jour en intra-muros ou première couronne, le dynamisme économique de cette ville n'étant plus à vanter. L'axe Sud-Est avec la zone du futur cancéropole et le développement économique vers l'axe autoroutier vers Montpellier sont à considérer avec attention.
Loi Scellier 2010 : toute l'information sur la loi Scellier
La loi de finances pour 2010 reconduit le taux de 25% pour la réduction d'impôt Scellier
Que vous ayez acheté en 2009 ou que vous le fassiez en 2010, le taux de la réduction d'impôt Scellier reste à 25% quelque soit le type de logement, BBC ou non. La loi Scellier 2010 est donc toujours aussi attractive ! Plusieurs options fiscales sont possibles, il conviendra de choisir la plus adaptée à votre situation. Demandez une simulation en loi Scellier 2010 version classique, sociale/intermédiaire, Outre-Mer ou Scellier Meublé LMNP (appelée également loi bouvard) ou consultez notre Guide de la loi Scellier 2010.
Plusieurs cadres possibles pour les investissements en loi Scellier 2010 : classique et intermédiaire ou scellier social, meublé-LMNP et Outre-Mer (DOM-TOM)
Les principes de la réduction d'impôt de 25% du prix de revient du logement sur 9 ans sont applicables à différents types de logements : Scellier pour les logements d'habitation, Scellier pour les logements meublés situés dans certaines résidences avec services et Scellier pour les logements situés Outre-Mer (DOM-TOM).
1. Loi Scellier 2010 pour les logements d'habitation
Il s'agit de la scellier classique avec réduction d'impôt de 25% du prix de revient du logement sur 9 ans et scellier intermédiaire/social avec réduction d'impôts jusqu'à 37% du prix de revient du logement sur 15 ans.
Logements concernés par la loi Scellier 2010
La réduction d'impôt s'applique aux logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement auprès d'un promoteur, à ceux construits par le contribuables, aux locaux transformés en logements ou encore aux logements anciens réhabilités à partir du 1er janvier 2009.Deux options fiscales possibles en loi Scellier 2010
- En Scellier classique, vous vous engagez à louer le logement pendant 9 ans minimum en respectant un plafond de loyer pour le locataire
- En Scellier intermédiaire/social, vous vous vous engagez à louer le logement pendant 9 ans minimum en respectant à la fois un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire. En contrepartie, vous bénéficiez d'une déduction spécifique de 30% sur votre revenu foncier imposable, et vous donnez la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire de 2% du prix de revient du logement de la 10ème à la 15ème année de location.
Report de la réduction d'impôt offerte par la loi Scellier 2010
Dans le cas ou l'impôt payé par le contribuable serait insuffisant pour absorber la réduction d'impôt offerte, le solde non utilisé une année donnée peut être reporté sur l'impôt des 6 années suivantes.
Principaux engagements à respecter en loi Scellier 2010
- le logement doit être loué nu (non meublé)
- c'est la résidence principale du locataire
- la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'achèvement du logement
- respecter un plafond de loyer, voire également de ressources pour le locataire (loi Scellier intermédiaire/social)
- en loi Scellier classique uniquement, la location peut être réalisée avec un ascendant ou un descendant à condition qu'ils ne fasse par partie du foyer fiscal du contribuable.
- le logement ne peut pas être démembré
- le logement doit respecter la réglementation thermique en vigueur le jour du dépôt de la demande de permis de construire
Villes et communes concernées par la loi Scellier 2010
Les villes et communes éligibles à la loi Scellier sont réparties en 3 catégories : les villes de la Zone A, celles de la zone B1 et celles de la Zone B2. La Zone C est exclue du dispositif Scellier. La liste des villes et communes éligibles est fixée par l'arrêtée du 29 avril 2009, vous consulter les villes et communes classées par zone ou les villes et communes classées par département.
Autres avantages offerts par la loi Scellier 2010
Il est possible de réaliser l'acquisition dans le cadre de l'indivision ou dans le cadre d'une SCI. La Scellier est compatible avec le financement PLS (Prêt Locatif Social). La réduction d'impôt s'applique également aux contribuables qui souscrivent des parts de SCPI.
2. Scellier pour les résidences de services meublées (dite aussi Loi Bouvard ou Scellier Bouvard)
Résidences pour étudiants avec services, résidences de tourisme classées, résidences pour personnes âgées dépendantes-EHPAD-, ... en location meublée non professionelle avec récupération de la TVA et réduction d'impôt de 25% sur le prix de revient hors taxes du logement : loi scellier meublé LMNP
3. Loi Scellier 2010 pour les logements situés en Outre-Mer (DOM-TOM)
Le taux de la rédution d'impôt atteint de 40% sur 9 ans à 52% sur 15 ans en loi scellier Outre-Mer DOM-TOM !
Faites appel à un conseiller spécialisé pour choisir le bon cadre fiscal, celui adapté à votre situation financière et fiscale et à vos objectifs patrimoniaux.
[ En savoir plus sur les différents cadres d'investissement en loi Scellier ].
Guide de la Loi Scellier 2010
Programmes en loi Scellier
- T2 sur ANNEMASSE (Réf : LTI - RSH)
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Prix :
158 603 €
Surface : 46 m²
Loyer : 500 €
Avantages : Emplacement,Livraison 2010
En savoir plus...
- T2 sur TOULOUSE (Réf : LTI - RLM)
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Prix :
157 600 €
Surface : 39 m²
Loyer : 425 €
Avantages : Emplacement,Livraison 2011
En savoir plus...
- Studio sur MONTPELLIER (Réf : MD-CSH)
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Logement etudiants
Prix : 95 138 €
Surface : 21 m²
Loyer : 333 €
Avantages : Emplacement,Livraison 2011
En savoir plus...
- T2 sur VALRAS-PLAGE (Réf : CI-LHV)
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Programme bord de mer
Prix : 122 000 €
Surface : 42 m²
Loyer : 450 €
Avantages : Emplacement,Prestations,Livraison 2010
En savoir plus...
- T2 sur BEZIERS (Réf : VAL-MIL)
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Une commune d'avenir
Prix : 116 000 €
Surface : 45 m²
Loyer : 430 €
Avantages : Emplacement,Prestations,Livraison 2010
En savoir plus...
- Studio sur SAINT GENIS LAVAL (Réf : 6S - 01)
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Prix :
86 000 €
Surface : 19 m²
Loyer : 298 €
Avantages : Emplacement,Rapport locatif,Livraison 2010
En savoir plus...
- T3 sur NARBONNE (Réf : VL N10)
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Prix :
124 000 €
Surface : 43 m²
Loyer : 430 €
Avantages : Rapport locatif,Prix réduit,Livraison 2011
En savoir plus...
Forum officiel Impôts Loi Scellier
Re: Permis de construire : dépôt ou attribution ?par Analyste FISCAL le 5.7.2010 10:38- Permis de construire : dépôt ou attribution ?par DARDE le 5.7.2010 9:21
- Re:constructions jumeléespar Analyste FISCAL le 5.7.2010 0:07
- Re:constructions jumeléespar auguste le 4.7.2010 23:39
- Re: Loi Scellier: Poursuite d'étude et non res...par Analyste FISCAL le 4.7.2010 23:12
- Loi Scellier: Poursuite d'étude et non residentpar TEODOSIO le 4.7.2010 22:44
- Re: constructions jumeléespar Analyste FISCAL le 4.7.2010 10:50
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