Les garanties de votre investissement en loi Scellier

Vous souhaitez investir dans un logement éligible à la loi Scellier en 2012, mais vous vous posez aussi la question sur l'ensemble des garanties à vérifier avant de formaliser votre achat ? Cet article est fait pour vous. Suivant votre degré d'expérience dans l'investissement immobilier, il se pourrait que vous occultiez certains éléments importants, liés tant à la procédure d'achat (garanties des intervenants, délais de réflexion, etc), qu'à la capacité de devenir propriétaire (garantie financière d'achèvement du promoteur), ou encore tout ce qui concerne l'exploitation du logement (garanties de loyers par exemple). En prenant toutes les étapes de votre investissement en loi Scellier, passons ensemble les garanties qui existent, dont vous pouvez bénéficier, et qu'il faudra surtout vérifier... La première des garanties est sans ambiguité l'emplacement du logement : ville, quartier, rue, étage, prestations... Un bon emplacement est gage de demande locative solvable, ce qui limitera à la fois les absences de locataire mais aussi les loyers impayés pendant la durée de mise en location obligatoire du logement de 9 ans. Sans compter que si vous revendez à terme, vous maximiserez les chances de revente rapide avec plus-value. Une fois les précautions d'usage prises et le logement qui vous convient identifié, vous pouvez passer à la concrétisation de votre projet.

Tout commence par la signature d'un contrat de réservation (achat sur plan) ou d'un compromis de vente (si le logement est déjà achevé). Votre bilan patrimonial ayant été réalisé et une projection d'investissement faite par vous même ou un conseiller en investissement immobilier (anticiper vos économies d'impôts, les loyers perçus, votre contribution mensuelle, la revalorisation du bien et le capital constitué à terme, etc ), vous formalisez ainsi votre achat sur le logement qui vous correspond. Renseignez-vous bien sur les garanties apportées par le promoteur (garantie financière d'achèvement) pour être certain que la construction sera menée à son terme.

Le contrat de réservation doit être signé au moins en deux exemplaires originaux, dont un qui une fois contresigné par le promoteur vous reviendra en recommandé avec avis de réception, et le second qui ira chez le notaire en charge du programme. Vous bénéficiez alors d'un délais de réflexion de 7 jours après réception de votre contrat.

C'est alors l'étape du financement de cet investissement. Mettez les organismes de financement en concurrence pour obtenir les meilleures conditions (et ceci ne se résume pas qu'au taux du prêt, mais à environ 10 élements de négociation de l'offre tels que la garantie de prêt, l'assurance du prêt, les frais de dossier, les pénalités en cas de remboursement anticipé...). Une fois l'offre émise, vous disposez d'un délais de réflexion de 10 jours avant de l'accepter. Nous mettons à votre disposition un article sur comment réussir le financement de votre investissement en loi Scellier.

Une fois l'offre acceptée, la banque pourra mettre les fonds à disposition du notaire pour la signature de l'acte authentique. Le notaire ne pourra enregistrer l'acte que si la garantie financière d'achèvement est obtenue (au moins 75% du financement de la construction est obtenu, soit par les fonds propres du promoteur, soit par ces fonds propres plus un crédit d'accompagnement bancaire accordé au promoteur, soit tout ceci plus les contrats de réservation des acquéreurs). Tous les fonds ne sont pas débloqués, mais uniquement la partie de la constrution qui est achevée le jour de l'acte. Les fonds seront ensuite débloqués progressivement en fonction de l'avancée des travaux et sur justificatif de l'architecte.

Une fois propriétaire, la construction va se poursuivre jusqu'à l'achèvement. Vous bénéficierez alors de plusieurs garanties telles que la garantie de parfait achèvement (accordée pendant un an après l'achèvement) et la garantie dommage-ouvrage (une biénnale pour le second-oeuvre et un décennale pour le gros-oeuvre). Les constructions neuves sont aujourd'hui particulièrement bien encadrées d'un point de vue juridique, ce qui est rassurant pour les acquéreurs.

Puis le logement rentrera en exploitation (mise en place du 1er locataire dans les 12 mois suivant l'achèvement pour conserver l'éligibilité à la loi Scellier). Il est donc recommandé de prendre toutes les assurances nécessaires pour éviter les désagréments d'une absence de locataire ou encore de loyers impayés. Nous mettons à ce titre à disposition un article dédié aux garanties des loyers.

Réussir votre investissement en loi Scellier est donc une succession d'étapes importantes au cours desquelles un ensemble de garanties vous sont apportées et qu'il conviendra de vérifier. Pour vous accompagner et vous offrir toutes les chances d'un placement immobilier performant et pérenne, vous pouvez vous rapprocher de professionnels rodés à ces opérations. N'hésitez pas à nous consulter pour être mis en relation avec un professionnel !

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