La loi Scellier 2012 au taux de 14% montre t-elle encore un intérêt ? Oui, et bien plus que le Robien recentré !

Les jours passent et on se rapproche de plus en plus d'une réforme importante du taux de la réduction d'impôt Scellier pour 2012. Le taux passerait ainsi à 14% pour les investissements réalisés à compter du 01/01/2012, et serait réservé aux seuls logements BBC. Comparé aux 25% que pouvait obtenir un investisseur en achetant un logement Scellier en 2009 et 2010 (quelque soit la qualité du logement, BBC ou non), et aux 22% pour ceux qui investissent en 2011 dans un logement BBC (13% si le logement n'est pas BBC), ce taux de 14% pour 2012 marque une chute considérable de la réduction d'impôt, à tel point qu'il faille se poser la question de l'intérêt d'investir en loi Scellier en 2012. La réponse n'est pas dans la comparaison des taux Scellier applicables depuis la création du dispositif en 2009, mais dans ce que proposaient précédemment les dispositifs Robien recentré/Borloo populaire.

Une Scellier à 14%, cela donne quoi comme réduction d'impôt annuelle ? Prenons quelques exemples concrets : pour un logement d'une valeur de 150.000 € (un prix moyen pour un logement T2 dans une grande ville), la réduction d'impôt atteindrait 2.333 € par an (150.000 X 14% / 9), chaque année pendant 9 ans. Pour un logement de 200.000 €, cela donnerait 3.111 € par an. Et enfin, pour un logement de 250.000 €, cela donnerait 3.889 € par an.

La fourchette de prix 150.000 € - 250.000 € réprésente l'essentiel des investissements (logements T2 et T3) dans les grandes villes. En conséquences, les conditions de la loi Scellier 2012 semblent plus adaptées à ceux qui paient entre 2500 € et 4000 € d'impôt par an.

Pour 150.000 €, 200.000 € et 250.000 € investis en Robien recentré, quelle était la réduction d'impôt obtenue ? Le mécanisme fiscal Robien/Borloo était différent. L'amortissement permettait d'accroitre la charge foncière déductible des loyers, et ainsi de générer un déficit foncier qui venait en déduction du revenu imposable (dans la limite de 10.700 € par an). Cet amortissement était de 6% du prix de revient du logement les 7 premières années, puis passait à 4% la 8ème et 9ème année. Pour faire simple et calculer la réduction d'impôt obtenue, il suffisait alors de multiplier le déficit ainsi créé par sa tranche marginale d'imposition (TMI).

Comparons à présent la réduction d'impôt obtenue avec la loi Scellier 2012 et avec la loi Robien recentré sur les 7 premières années d'exploitation du logement :

Ce tableau montre que pour la majorité des investisseurs, dont la tranche d'imposition est située entre 14% et 30%, la réduction d'impôt Scellier 2012 reste globalement supérieure à ce que permettait d'otenir la loi Robien recentré qui était en vigueur juste avant 2009. Cela devient d'autant plus vrai en années 8 et 9 où l'amortissement Robien recentré déscendait à seulement 4%, alors que le taux de la loi Scellier 2012 reste lui constant jusqu'au terme de la 9 ème année.

Pour ceux qui sont dans la tranche à 40%, il faut investir 275.000 € en loi Scellier 2012 pour obtenir le même montant de réduction d'impôt qu'en loi Scellier recentré.

Autre avantages obtenus en loi Scellier 2012 intermédiaire :

A cette réduction d'impôt, il conviendra de rajouter la déduction spécifique de 30% toujours applicable à ceux qui investiront dans le cadre "social" (Scellier intermédiaire) et comme le permettait le Borloo populaire. En investissant à crédit, il deviendra possible de générer un déficit foncier qui viendra réduire le revenu imposable avant application de la réduction d'impôt Scellier.

En conclusion :

Investir en loi Scellier 2012 au taux de 14% restera toujours intéressant, en tout cas bien plus que ce que permettaient les dispositifs Robien recentré ou Borloo populaire.

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