Faut-il investir en loi Scellier ou en loi Scellier Social ?

La loi Scellier permet à son bénéficiaire de choisir entre deux cadres d'investissement distincts. Le premier, dit "classique", n'imposant que le seul respect d'un plafond de loyer par mètre carré de surface du logement. Le deuxième, dit "social" ou "intermédiaire", imposant à la fois le plafond de loyer par mètre carré de surface du logement (plafond inférieur d'environ 30% par rapport au plafond en loi Scellier classique) ainsi qu'un plafond de ressources du locataire. En contrepartie des efforts consentis par l'investisseur en social pour faciliter l'accès à la location aux personnes avec moins de revenus, l'état lui fait bénéficier d'une déduction spécifique de 30% applicable au moment de la déclaration fiscale des loyers.

Alors comment choisir la meilleure option fiscale ?

Dans un premier temps, il est indispensable de valider le montant du loyer de marché dans la ville où le logement sera acheté et mis en location. Si ce montant est inférieur au plafond de loyer en social/intermédiaire, l'investisseur a tout intérêt à choisir l'option fiscale Scellier social. En effet, la déduction spécifique de 30% dont bénéficiera l'investisseur dans ce cas là lui permettra à la fois d'accroitre le déficit foncier imputable, ainsi que de prolonger cette période de déficit.

L'investisseur échappera donc plus longtemps aux contributions sociales de 12,3% (CSG + CRDS + RSA) applicables aux revenus du patrimoine. L'option Scellier "social" sera d'autant plus judicieuse que l'investisseur est imposé dans une tranche élevée ou qu'il déclare déjà des revenus fonciers.

En revanche, il apparaîtra plus judicieux d'opter pour l'option Scellier "normal" si le loyer de marché constaté dans la ville où se situe le logement est significativement supérieur au plafond de loyer en Scellier "social". Outre le bénéfice d'un rendement locatif plus intéressant, l'investisseur s'affranchit des contraintes supplémentaires sur les revenus de son locataire.

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