Etude du Crédit foncier sur les risques de l'investissement en loi Scellier

Tous les journaux en parlent : la nouvelle étude du Crédit Foncier parue cette semaine sur le marché locatif en France et les riques de la loi Scellier. C'est ainsi que la banque, membre du groupe Caisse d'Epargne, publie une cartographie régionale des risques dans laquelle une soixantaine de communes de France sont pointées du doigt avec comme étiquette "marché sur offreur ou mis sous surveillance". Décodage : ces communes connaîtraient une offre de logements neufs supérieure à la demande, sous entendu "à éviter par les investisseurs en loi Scellier"... car le logement restera vide d'où pas de défiscalisation.

Cette étude ne peut manquer de nous faire réagir. D'abord, par l'organisme qui l'établit, targué il y a encore peu d'avoir fourvoyé de nombreux clients avec des prêts à taux variable. Pire : le Crédit Foncier continue non seulement à financer des investissements dans les villes décriées mais commercialise lui même, à travers sa filiale à 100% Quatrinvest, des programmes dans ces villes ! Ensuite, par le contenu même de l'étude qui s'appuie sur des constats incomplets (erronés ?) et qui occultent certaines réalités du fonctionnement du marché locatif. La lecture de l'étude est d'ailleurs assez édifiante sur le peu de considération des investisseurs pris pour des moutons incapablent de faire la part des choses ! Voici les éléments que le Crédit Foncier occulte et qui expliquent une bonne partie des locations vides dans certaines villes.

Les recommandations apportées dans l'étude restent invariables et déjà connues de tous (emplacement, qualité de la construction, prestations, dynamique économique et démographique de la ville...), à se demander s'il faut mobiliser autant de grosses têtes au Crédit Foncier pour publier de telles Lapalissade. A aucun moment il est fait état de certaines barrières faites à la location, et qui ne sont ni le fait de promoteurs avides de construire à tout prix, ni le fait de commercialisateur déterminés à tromper l'investisseur  pour vendre à tous les coups. Quelles sont donc ces barrières ?

La première d'entre elle est évidemment le montant du loyer annoncé à l'investisseur, qui pourrait être surévalué pour l'inciter à signer pour la belle affaire. Si le Crédit Foncier met bien ce risque en avant, il considère que la démarche serait systématisée par les commercialisateurs. Et de faire un état des écarts constatés entre loyer de marché et loyer plafond en loi Scellier. Comme si les investisseurs ne savaient pas compter ni avoir un brin d'interrogation à la vue d'un loyer manifestement incohérent avec le loyer de marché de là où se situe le logement proposé. Consternant. Plus grand monde ne se laisse berner aujourd'hui à la vue d'un loyer prévisionnel égal au loyer plafond fixé par la loi Scellier. A loyer de marché cohérent, il n'y a pas de raison que les logements neufs restent vides.

La seconde barrière est la qualité et la motivation des agents de location. Beaucoup de grandes sociétés de gestion/location ne se donnent pas suffisamment les moyens, ni d'anticiper la mise en location des logements dans les mois précédent leur achèvement, ni pendant les mois qui suivent cet achèvement. En effet, nombreux sont les promoteurs qui, pour vendre plus facilement leurs logements, offrent une couverture de carence locative (prise en charge du loyer tant que le premier locataire n'est pas dans les lieux et sur un délais allant jusqu'à 12 mois). Dès lors, pas besoin pour les agents de location de mettre toute l'énergie nécessaire à la recherche des locataires, le propriétaire recevant son loyer par le promoteur ! Sans compter les sociétés de gestion mandatées en amont de la commercialisation des programmes et qui opérent de façon centralisée avec des agents de location couvrant plusieurs sites : pas facile pour le locataire d'avoir quelqu'un de disponible pour vister le logement et traiter son dossier...

Enfin, et c'est probablement la plus grande des barrières, les assureurs privés couvrant les risques locatifs. Car ce sont bien eux en définitive qui décident si le locataire pourra prendre possession du logement ou pas. Presque tous les investisseurs dans le neuf souscrivent aujourd'hui des garanties locatives : loyers impayés, dégrations, protection juridique et vacance locative (absence entre deux locataire). Pour couvrir le risque, l'assureur privé impose un cahier des charges très élevé pour les candidats locataires, à tel point que moins de 4 dossiers sur 10 sont acceptés !

Ce n'est donc pas systématiquement faute de demande locative (au regard de l'offre uniquement comme voudrait nous le faire croire le Crédit Foncier) que les logements restent vides. D'autres facteurs non pris en compte dans l'étude ont une influence très importante. Aussi, www.impots-loi-scellier.com vous recommande d'adopter, dès la réservation de votre logement en loi Scellier, une attitude responsable pour :

• valider le loyer prévisionnel du projet qui doit être cohérent avec le loyer de marché : quelques appels téléphoniques à des agences immobilières locales ou un minimum de recherches sur interne suffisent pour se faire une idée précise.
  
• se renseigner sur la qualité de l'agent de location qui s'occupera de rechercher et mettre en place les locataires dans les semaines précédent l'achèvement. Il est souvent désigné en amont dès la commercialistion. Une consultation de son site internet ou un simple appel téléphonique permet rapidement de connaître l'offre locative et combien d'agents de location sont mobilisés sur le terrain
  
• connaître les critères de sélection des locataires par l'assureur désigné pour couvrir les risques locatifs : demander les conditions particulières plutôt que les conditions générales disponibles auprès du gestionnaire. Opter aussi souvent que possible pour la GRL (Garantie des Risques Locatifs) offerte par l'état, elle est moins chère (et même jusqu'à 2 fois moins chère !) et moins contraignante que les assurances privées.

L'investissement immobilier en loi Scellier reste une opération très intéressante pour préparer sa retraite et constituer un patrimoine. Comparez les propositions et validez bien les éléments qui vous sont fournis, et le risque de soucis ultérieurs sera globalement très limité. Et ne prenez pas pour argent comptant les conclusions d'études tronquées et incomplètes sur le marché locatif en loi Scellier, fussent elles établies par le Crédit Foncier...

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