Comment simuler l'investissement et la réduction d'impôt Scellier ?

Vous souhaitez investir dans le cadre de la Scellier BBC en 2012 pour bénéficier d’une réduction d’impôt non négligeable… Mais vous vous posez aussi la question de ce que cela va vous rapporter et vous coûter. Au-delà des avantages fiscaux que permet cette loi (13% de réduction d’impôt sur 9 ans et jusqu’à 21% sur 15 ans pour les investissements réalisés en 2012 dans un logement BBC), il s’agit bien de réaliser un investissement immobilier. Et donc d’en considérer toutes les composantes pour anticiper les recettes, mais aussi les frais, charges et taxes indissociables de l’exploitation du logement. Et au final de déterminer votre contribution personnelle et le rendement estimé de l’opération. Les quelques petit calculs rapides ci-après, au travers d’une simulation, vous permettront de mieux appréhender ces éléments et au final de calculer l’épargne que vous aurez à consacrer à la création ou développement de votre patrimoine.

S’il est vrai qu’il est déjà intéressant d’investir en loi Scellier BBC 2012 un montant à partir de 100.000 € (réduction d’impôt annuelle de 1.444 € tous les ans pendant 9 ans), dans les faits les logements neufs de type 2 (une chambre) ou 3 (deux chambres), situés dans des communes de plus de 50.000 habitants et leur agglomération, coûtent plutôt entre de 130.000 € à 150.000 € pour les T2 et entre 180.000 € à 220.000 € pour les T3. En se basant sur un investissement moyen de 175.000 €, cela implique que l’acquéreur dispose d’un impôt annuel supérieur à 2.528 €. Si tel est le cas, voyons ci-après, selon les modalités d’achat, l’épargne moyenne mensuelle à consacrer à votre investissement en loi Scellier BBC 2012 «classique» en simulant l’opération sur 9 ans.

Pour se faire, basons nos calculs sur les hypothèses suivantes :

  • Un loyer hors charges annuel de 7.000 € (583 €/mois) en Scellier BBC 2012 classique (rendement locatif de 4%).
  • Les loyers seront réindexés tous les ans de 1%.
  • Le logement sera géré par une agence au taux de 7% TTC du loyer charges comprises, et les loyers garantis par assurance au taux de 2% TTC du loyer charges comprises (loyers impayés, dégradations, etc).
  • Les charges de copropriété (part du propriétaire) représenteront 5% du loyer hors charges
  • La taxe foncière annuelle représentera 1 mois de loyer (exonération totale ou partielle les deux premières années)
  • Le financement de l’investissement sera réalisé sur 20 ans au taux fixe de 4,20% hors assurance, soit une mensualité de 1.079 € hors assurance, complété par une assurance décès/invalidité de 2,5 € pour 10.000 € empruntés, soit 44 € par mois. Soit une échéance totale de 1.123 €/mois
  • Le résultat foncier n’est pas pris en compte dans le bilan, mais l’investisseur sera en déficit pendant toute la période (pas d’incidence fiscale majeure)
  • Aucun travaux ne seront réalisés pendant toute la période

Résultats des simulations en loi Scellier BBC 2012 classique : épargne mensuelle

  • LES RECETTES (loyers hors charges perçus) sur 9 ans représentent 65.580 €. L’économie d’impôt réalisée est quant à elle de 175.000 * 13% = 22.750 € (sous réserve que l’investisseur paie pendant toute cette période au moins 2.528 € d’impôt par an). Ce qui nous donne un total de 88.330€.
  • LES DEPENSES représentent 121.284 € pour le crédit, 6.197 € pour la gestion et les assurances locatives, 3.279 € pour les charges de copropriété et 4.292 € de taxe foncière. Soit un total de 135.052€.
  • BILAN : total des recettes: 88.330 €, total des dépenses: 135.052 €, besoin en trésorerie: 46.722 € sur 9 ans. Soit une épargne mensuelle de 433 €.

Avec un financement sur 25 ans (taux fixe de 4,5% hors assurance), le besoin en trésorerie n’aurait été que de 35.274 €, soit une cette épargne mensuelle de 327 €.

Résultats des simulations en loi Scellier: capital constitué

Au terme des 9 années de détention, le capital restant du à la banque en cas de financement sur 20 ans (108ème échéance) serait de 114.580 €, et de 133.394 € en cas de financement sur 25 ans.

En revalorisant le patrimoine immobilier à 1% l’an, la valeur de revente pourrait être estimée à 191.395 € au début de la 10ème année. Soit un capital brut constitué de 76.815 € en cas de financement sur 20 ans et 58.001 € en cas de financement sur 25 ans.

Résultats des simulations en loi Scellier: rendement de l’investissement

En plaçant 433 € par mois pendant 9 ans pour récupérer un capital brut de 76.815 €, le rendement annuel (avec intérêts composés) doit être de 8,4%. Et en plaçant 327 € par mois pendant 9 ans pour récupérer un capital de 58.001 €, le rendement annuel (avec intérêts composés) doit également être de 8,4%. Autant dire des rendements plutôt élevés pour un placement !

Conclusions

L’investissement en loi Scellier, au travers d’une simulation simple et avec des chiffres moyens, permet de se constituer un capital important, de façon sécurisée et avec un rendement très attractif.

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