Vous souhaitez investir dans le cadre de la Scellier pour bénéficier d’une réduction d’impôt non négligeable… Mais vous vous posez aussi la question de ce que cela va vous rapporter et vous coûter. Au-delà des avantages fiscaux que permet cette loi (25% de réduction d’impôt sur 9 ans et jusqu’à 37% sur 15 ans), il s’agit bien de réaliser un investissement immobilier. Et donc d’en considérer toutes les composantes pour anticiper les recettes, mais aussi les frais, charges et taxes indissociables de l’exploitation du logement. Et au final de déterminer votre contribution personnelle et le rendement estimé de l’opération. Les quelques petit calculs rapides ci-après, au travers d’une simulation, vous permettront de mieux appréhender ces éléments et au final de calculer l’épargne que vous aurez à consacrer à la création ou développement de votre patrimoine.

S’il est vrai qu’il est déjà intéressant d’investir en loi Scellier un montant à partir de 100.000 € (réduction d’impôt annuelle de 2.778 € tous les ans pendant 9 ans), dans les faits les logements neufs de type 2 (une chambre) ou 3 (deux chambres), situés dans des communes de plus de 50.000 habitants et leur agglomération, coûtent plutôt aux alentours de 110.000 € à 130.000 € pour les T2 et 150.000 € à 180.000 € pour les T3. En se basant sur un investissement moyen de 140.000 €, cela implique que l’acquéreur dispose d’un impôt annuel supérieur à 3.888 €. Si tel est le cas, voyons ci-après, selon les modalités d’achat, l’épargne moyenne à réaliser en loi Scellier «classique» en simulant l’opération sur 9 ans.

Pour se faire, basons notre réflexion sur:

• Un loyer hors charges annuel de 5.600 € (466 €/mois) en Scellier classique
• Les loyers seront réindexés tous les ans à 1%.
• Le logement sera géré par une agence au taux de 8% TTC du loyer charges comprises, et les loyers garantis par assurance au taux de 4% TTC du loyer charges comprises
• Les charges de copropriété (part du propriétaire) représenteront 5% du loyer hors charges
• La taxe foncière représentera 1 mois de loyer (exonération totale ou partielle les deux premières années)
• Le financement de l’investissement sera réalisé sur 20 ans au taux fixe de 4,50% hors assurance, soit une mensualité de 886 € hors assurance, complété par une assurance décès/invalidité de 3 € pour 10.000 € empruntés, soit 42 € par mois. Soit une échéance totale de 928 €/mois
• Le résultat foncier n’est pas pris en compte dans le bilan, mais l’investisseur sera en déficit pendant toute la période (pas d’incidence fiscale majeure)
• Aucun travaux ne seront réalisés pendant toute la période

Résultats des simulations en loi Scellier: épargne mensuelle

• LES RECETTES (loyers perçus) sur 9 ans représentent 52.464 €. L’économie d’impôt réalisée est quant à elle de 140.000 * 25% = 35.000 € (sous réserve que l’investisseur paie pendant toute cette période au moins 3.888 € d’impôt par an). Ce qui nous donne un total de 87.464 €.
• LES DEPENSES représentent 100.224 € pour le crédit, 6.296 € pour la gestion et les assurances locatives, 2.623 € pour les charges de copropriété et 3.434 € de taxe foncière. Soit un total de 112.577 €.
• BILAN : total des recettes: 87.464 €, total des dépenses: 112.577 €, besoin en trésorerie: 25.113 € sur 9 ans. Soit une épargne mensuelle de 233 €.

Avec un financement sur 25 ans (taux fixe de 5% hors assurance), le besoin en trésorerie n’aurait été que de 17.769 €, soit une cette épargne mensuelle de 165 €.

Résultats des simulations en loi Scellier: capital constitué

Au terme des 9 années de détention, le capital restant du à la banque en cas de financement sur 20 ans (108ème échéance) serait de 92.620 €, et de 108.384 € en cas de financement sur 25 ans.

En revalorisant le patrimoine immobilier à 1% l’an, la valeur de revente pourrait être estimée à 151.600 € au terme de la 9ème année. Soit un capital brut constitué de 58.980 € en cas de financement sur 20 ans et 43.216 € en cas de financement sur 25 ans.

En plaçant 233 € par mois pendant 9 ans pour récupérer un capital brut de 58.980 €, le rendement annuel (avec intérêts composés) doit être de 15,78%. Et en plaçant 165 € par mois pendant 9 ans pour récupérer un capital de 43.216 €, le rendement annuel (avec intérêts composés) doit être de 16,48%. Autant dire des rendements plutôt exceptionnels pour un placement!

L’investissement en loi Scellier, au travers d’une simulation simple et avec des chiffres moyens, permet de se constituer un capital important, de façon sécurisé et avec un rendement très attractif.

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