Comment garantir ses loyers en Scellier ?

C’est votre préoccupation principale et bien légitime:

Comment garantir les loyers de votre investissement pendant la période de mise en location obligatoire de 9 ans?

Traditionnellement, les deux principales préoccupations mise en avant concernent les loyers impayés et l’absence de locataire. Il ne faudrait cependant pas négliger les autres risques, à savoir l’absence du tout premier locataire (la loi vous oblige à mettre en place un locataire dans les 12 mois suivant l’achèvement), les dégradations possibles du logement par votre locataire (la remise en état pouvant s’avérer très chère) ou les frais liés à une procédure d’expulsion (huissier, avocat…). Bref, autant de risques qui peuvent grever la rentabilité de votre investissement et vous donner quelques soucis.

Pour mettre toutes les chances de votre côté et éviter les désagréments, quelques conseils de base s’imposent. D’abord, l’emplacement de la résidence où vous réaliserez votre investissement : la ville et le quartier sont à eux seuls des repères importants qu’il conviendra d’étudier minutieusement. En effet, la meilleure des garanties consiste à investir dans une ville en développement démographique et économique, d’abord pour y trouver un nombre important de candidats locataires (se prémunir contre l’absence de locataire), mais aussi de candidats solvables (se prémunir contre les loyers impayés). Ensuite, il conviendra de mettre le logement en location avec un loyer en adéquation avec celui pratiqué sur le marché. Ne soyez pas trop gourmant au risque de décourager les candidats! de même, pensez à vous renseigner sur les charges de copropriété, votre locataire prenant sa décision de location sur la base du loyer charges incluses, alors que vous n’en percevrez de votre côté que la partie hors charges.

Une fois ces précautions de base prises, n’hésitez pas à mandater une agence pour gérer votre logement. Sa prestation vous sera naturellement facturée (mais déductible de votre revenu foncier au moment de la déclaration fiscale des loyers), et en contrepartie vous bénéficierez de son expérience et de ses garanties : publicité, rédaction bail, état des lieux, et garanties locatives complètes. En cas de soucis, votre administrateur de biens vous déchargera de toutes les démarches juridiques et administratives.

Détaillons à présent les types de risques et leur couverture. D’abord, l’absence du premier locataire (communément appelée «carence» locative). Si vous achetez en ayant souscrit un crédit, nous vous recommandons de prévoir un différé d’amortissement allant jusqu’à 3 mois après la date d’achèvement prévue du logement. De quoi se laisser le temps de trouver ce premier locataire sans avoir à rembourser l’intégralité de l’échéance de prêt alors que vous n'avez pas de contrepartie de loyer. Ensuite, la garantie de base en phase d’exploitation : elle inclut les loyers impayés, les dégradations immobilières et la protection juridique. Elle vous sera facturée aux alentours des 2% du loyers charges incluses. Généralement, les loyers impayés sont couverts de façon illimitée par l’assureur, les dégradations étant couvertes pour environ 10000 € et la protection juridique de l’ordre de 5000 €. Noter que depuis fin 2007, l’état peut se porter garant de votre locataire si vous avez souscrit la GRL (Garantie des Risques Locatif). Dans ce cas, le cahier des charges pour couvrir les risques locatifs et accepter le dossier du locataire est moins contraignant que celui des compagnies privées.

Vous pouvez également, sur option, demander une couverture contre la vacance locative (absence entre deux locataires). La durée maximale de couverture est actuellement de 6 mois après la fin du préavis et vous coûtera entre 2 et 2,5% du loyer charges incluses. Cette option n’est cependant généralement pas compatible avec la GRL.

Le coût de toutes ces assurances étant intégralement déductible de votre revenu foncier, il serait dommage de s’en priver. Point important: les assureurs remboursent le manque à gagner au trimestre échu ! Alors ayez toujours un peu de trésorerie d’avance le temps de passer la période de traitement de votre dossier.

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