Ca y est, le moment de déclarer vos revenus locatifs obtenus en Scellier est arrivé… Comment vous y prendre et quoi déclarer ?

Le dispositif étant rentré en vigueur pour le 1er janvier 2009, la déclaration en question n’aura lieu pour la première fois qu’en mai-juin 2010 pour ceux qui auront perçus des loyers en 2009. Nous ne disposons pas encore des formulaires déclaratifs définitifs, mais voilà comment les choses devraient se dérouler.

Pour déclarer vos loyers, vous devrez vous munir du formulaire 2044 (téléchargeable sur le site des impôts). Ce formulaire permet de réaliser le bilan foncier : d’un côté, les recettes (loyers et subventions éventuelles perçus), de l’autre les frais, charges et taxes (frais de gestion si vous faites gérer le logement par un administrateur de biens, assurance contre les risques locatifs, assurances du logement, travaux éventuels, taxe foncière et charges de copropriété).

Si vous avez opté pour la loi cellier « social » (voir notre article sur cette option fiscale), vous bénéficierez de la déduction spécifique de 30% des loyers perçus. A cela viendront en déduction les intérêts d’emprunt (y compris l’assurances décès et les frais de dossier bancaire) si vous avez acheté à crédit. Le tout fera apparaître un total positif (bénéfice foncier) ou négatif (déficit foncier) qui viendra se rajouter ou au contraire se soustraire à votre revenu global imposable. En cas d’achat à crédit, il est presque certain que vous constaterez un déficit. Attention : ce déficit ne peut provenir que de vos frais, charges et taxes, et une partie de vos intérêts d’emprunt seulement, car il est interdit de déduire plus d’intérêt d’emprunt que de loyers perçus. Ce déficit n’est imputable sur votre revenu global que dans la limite de 10 700 €/an. Il sera reporté dans la déclaration 2042, paragraphe 4 « REVENUS FONCIERS » case BC. Il vous fera déjà bénéficier d’un premier avantage fiscal puisqu’il vous permettra de diminuer votre revenu imposable. Puis s’appliquera la réduction d’impôt de la loi Scellier (25% du prix d’acquisition, frais de notaire inclus, divisé par 9). Cette réduction devrait se déclarer dans le formulaire 2042 C, paragraphe 7 « CHARGES OUVRANT DROIT A REDUCTION OU CREDIT D’IMPOT ». Vous matérialiserez ainsi tout le bénéfice fiscal de votre investissement en loi Scellier.