Combien de temps doit-on garder un bien acheté en loi Scellier ?

Vous allez investir dans le neuf, mais vous posez la question de l’option fiscale (voir notre article sur ce thème « loi Scellier ou loi Scellier social ? ») et par la même de la durée de détention optimale du logement. Faut-il s’engager à louer pendant 9 ans puis revendre à la 10ème année ? Ou poursuivre jusqu’à la 15ème année et revendre à partir de la 16ème ? Voire de conserver plus longtemps le logement en exploitation ? La réponse dépend bien sûr de vos objectifs, mais également d’éléments incontournables liés à la détention même d’un bien immobilier.

Le dispositif Scellier ne s’applique par définition qu’à l’immobilier neuf (ou remis à neuf). De fait, la durée de détention optimale est incontestablement 15 ans. Pourquoi ? Ce ne sont pas moins de 5 raisons essentielles qui concourent à justifier cette durée.

1. Premièrement, parce que fiscalement la loi permet de bénéficier de la réduction d’impôt jusqu’à la 15ème année de détention, et donc de maximiser la quotte part du logement « financée » par les économies d’impôt.
   
2. Deuxièmement, parce qu’en cas d’acquisition à crédit (ce qui sera vraisemblablement toujours le cas), le capital restant dû en revendant à la 16ème année est fortement diminué (voire nul si vous avez emprunté sur 15 ans), optimisant ainsi le gain pour l’investisseur à la revente.
   
3. Troisièmement, parce qu’en revendant après 15 années de détention, on évite les travaux d’entretien de la résidence qui pourraient se révéler nécessaires, certains équipements de la copropriété demandant parfois à être remis en état ou changés.
   
4. Quatrièmement, parce que le risque de moins-value à la revente est pratiquement nul, au contraire on peut espérer revendre dans de bonnes conditions avec un gain presque certain.
   
5. Et cinquièmement, parce qu’en revendant après 15 années de détention, vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôt sur les plus-value ! Visez donc autant que possible l’horizon 15 ans pour votre investissement en loi Scellier.

Il peut cependant s’avérer nécessaire de revendre dès la 10ème année pour des motifs légitimes. En effet, certains investisseurs voudront encaisser la plus-value réalisée pour soit réinvestir, soit récupérer un capital servant d’apport à l’acquisition de leur résidence principale. Ou encore pour financer un projet de vie particulier (étude des enfants, achat d’une résidence secondaire, capital converti en rente retraite…). La loi le permet et il serait dommage de s’en priver, même si on est pas dans le cas optimum des 15 ans.

Enfin, certains investisseurs voudront conserver le logement au-delà de la période de 15 ans pour profiter d’une rente retraite à travers les loyers perçus. Les revenus locatifs risquent cependant soumis à l’impôt sur le revenu (les frais, charges, taxe et intérêt d’emprunt n’étant généralement plus suffisants pour absorber les loyers au moment de la déclaration des revenus fonciers), et aux contributions sociales (actuellement 12,3%). Malgré l’impôt, la rente ainsi créée reste néanmoins intéressante, bien garantie (à travers les assurances couvrant les risques locatifs) et le capital toujours disponible en cas de nécessité (revente). Certains sauront d’ailleurs réinvestir entre temps pour éviter l’imposition des revenus fonciers !

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