Courrier des internautes sur la Loi Scellier

Question sur l'investissement en loi Scellier avant l'achat de la résidence principale

Question de Madame Sandrine M. :

Nous sommes actuellement locataires et nous payons environ 3 000 € d'impôt. Pouvons-nous acheter un logement en loi Scellier alors que nous ne sommes pas encore propriétaires de notre résidence principale ? Que recommendez-vous ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

La loi Scellier concerne tous les contribuables, même si vous n'êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale. Il y a deux points de vue essentiels concernant votre question : soit vous consacrez votre capacité d'emprunt à l'acquisition de votre résidence principale (horizon d'achat court terme), soit vous utilisez le capital constitué avec l'investissement en loi Scellier pour réaliser un très bel apport pour l'achat de votre résidence principale (horizon moyen terme).

En fonction de votre activité professionnelle, de votre situation familiale, etc, il est parfois nécessaire de rester locataire. Dans ce cas, épargner sur un support immobilier pendant une durée de 10 ans peut s'avérer très judicieux. Le prêt que vous prenez pour acheter votre logement locatif en loi Scellier est en partie payé par le locataire (environ 50%) et pas vos économies d'impôt (25% du prix d'achat). Le jour de la revente, vous réalisez un plus-value intéressante qui vous servira d'apport pour l'achat de votre résidence principale.

Pensez aussi que l'emprunt consenti pour votre investissement en loi Scellier n'est pas qu'une pure charge : si vous deviez emprunter à nouveau, sachez que les loyers que vous percevez sont considérés comme un revenu (et augmentent d'autant votre capacité d'emprunt). Pour réussir le financement de votre investissement en loi Scellier, vous pouvez consulter notre article dédié à ce sujet en cliquant ici.

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Question sur l'achat de deux Scellier par des célibataires qui se pacs ou se marient

Question de Magali F. :

En cas d'achat scellier par chaque partenaire d'un futur pacs (ou mariage) en cours d'année, est-il possible de bénéficier pour le nouveau foyer fiscal des défiscalisations de chaque investissement ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

A ce jour, aucune instruction fiscale n'a été publiée sur ce point précisément s'agissant de l'application de la réduction d'impôt Scellier. Cependant, et en raisonnant par analogie, il se trouve qu'il existe d'autres dispositifs fiscaux avec réduction d'impôt immobilière comme la loi Demessine par exemple, où se cas est traité. La règle est précisée dans le Bulletin Officiel des Impôts 5 B-14-06 du 6 avril 2006 dans les articles 98 et 99. Il n'y a aucune raison pour que le fisc la change et en l'occurence cette règle est la suivante :

Mariage au cours d'une des années suivant celle au titre de laquelle le droit à réduction d'impôt est né :

99. Si le contribuable, personne seule, se marie au cours d'une des années d'étalement de la réduction d'impôt correspondant à son investissement, il peut, au titre de cette année, prendre en compte la quote-part de réduction d'impôt sur sa déclaration individuelle et, le cas échéant, imputer le solde de cette quote-part sur la déclaration du couple marié. Le plafond applicable reste toujours celui des personnes seules. Les années suivantes, les quotes-parts sont imputées suivant les règles posées au n° 98.

98. Les quotes-parts de réduction d'impôt sont imputées sur les déclarations du couple marié, le plafond applicable reste toujours celui des personnes seules dans le cas où le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu avant la date du mariage.

En clair, vous pourrez cumuler les réductions d'impôts acquises séparément avant le mariage. Sous réserve, encore une fois, d'une instruction fiscale qui viendrait remettre en cause ce principe pour la loi Scellier, ce qui est peu probable.

Pour valider l'intérêt d'investir dans le neuf en loi Scellier en 2009, vous pouvez consulter notre article dédié à ce sujet en cliquant ici.

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Question sur l'achat en loi Scellier pour les retraités

Question de Madame Françoise R. :

Bonjour, mon mari et moi sommes retraités. Pouvons nous bénéficier de la loi Scellier ? Si oui, quel est l'intérêt pour nous de faire ce type d'investissement ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

La loi Scellier n'est pas réservée qu'à une frange de la population, par exemple aux seuls actifs. En tant que contribuable, et même si vous êtes retraités, vous pouvez profiter vous aussi de la réduction d'impôt Scellier.

D'un point de vue purement fiscal, et pour profiter avantageusement de la loi Scellier et de son levier fiscal, il est judicieux de considérer ce type d'investissement dès lors que votre imppôt annuel dépasse 2 500 €. En fonction de votre âge, il faudra opter plutôt pour le cadre Scellier classique (horizon de revente plutôt 10 ans) ou Scellier social (horizon de revente plutôt 15 ans). La revente n'étant d'ailleurs qu'une option, car le logement et l'immobilier restent un patrimoine transmissible à vos ayants droit, ainsi qu'une garantie de revenu en cas de décès (à travers l'assurance du prêt). Pour réduire la durée d'emprunt, un apport personnel peut être souhaitable (en fonction de vos disponibilités) voire indispensable. L'intérêt d'un tel investissement dépend de nombreux paramètres et les conseils d'un professionnel avisé devraient vous être très utiles.

Pour en savoir plus sur le dispositif Scellier et pour qui  il est le plus adapté, vous pouvez consulter notre article sur le sujet en cliquant ici.

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Question sur la loi Scellier et la Réglementation Thermique RT2000 ou RT2005

Question de Monsieur Sébastin C. :

Les biens mis en vente en ce momemt répondent à des normes RT2000 ou RT2005. Ces biens peuvent-ils entrer dans le cadre de la loi Scellier ? Seconde question, si la loi ne précise rien, que doit on interpréter ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

La loi est très explicite et dit clairement que le logement, pour être éligible à la loi Scellier, doit respecter la réglementation thermique en vigueur à la date du dépôt de la demande de permis de construite (PC).

Si le logement respecte bien la RT2000 ou la RT2005 alors il est conforme à la réglementation thermique en vigueur au moment où on a déposé la demande de PC. Une attestation du promoteur/constructeur (ou de l'architecte) de respect de cette réglementation permet de se conforter dans son achat.

Le texte de la loi Scellier dit aussi qu'à ce jour, l'acquéreur n'a pas à prouver que le logement respecte bien la réglementation. Mais qu'il (l'acquéreur) devra le faire dès que le décret exigeant cette confirmation sera publié, et au plus tard le 1er janvier 2010.

Si la réglementation thermique venait à évoluer (ce qui est d'ailleurs prévu), elle ne pourrait pas être rétroactive... Mais s'appliquerait aux logements dont le dépôt de la demande de PC serait réalisé à partir de la publication du décret correspondant.

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