Toute l'information sur la Loi Scellier 2011

Courrier des internautes sur la Loi Scellier

Question sur les conséquences fiscales de la revente du logement en loi Scellier

Question de Madame Christelle E. :

Bonjour, j'ai lu dans mon journal régional "XXXXXXX" : "on oublie souvent de dire qu'il faut attendre 3 ans à l'issue des 9 années le location pour pouvoir vendre le bien sans perdre les avantages de la loi Scellier". Est-ce exact ? Merci de m'aider à y voir plus clair...

Réponse de l'Expert Fiscal :

Je suis au regret de vous dire que les journaux, et les journalistes, se fourvoient régulièrement dans la fiscalité immobilière par manque de connaissance du sujet. Il y a 2 points importants qu'il faut connaître et retenir :

1. Imputation d'un déficit foncier

Les revenus tirés de la location d'un logement d'habitation sont des revenus fonciers. A ce titre, un bilan foncier est établi chaque année pour déclarer les loyers et imputer les frais, charges et intérêts d'emprunt. Si les charges dépassent les recettes, on constate un déficit foncier, reportable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Si un déficit provenant d'un logement a été imputé sur votre revenu, le bénéfice fiscal n'est définitivement acquis que si le logement est conservé en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant cette imputation.

Le revenu foncier généralement constaté en année 9 est souvent proche de zéro, et s'il est négatif il s'agit d'un petit déficit. En cas de revente, la reprise fiscale reste marginale (déficit imputé multiplié par le taux marginal d'imposition).

Cela ne vous interdit certainement pas de revendre, et encore moins vous faire perdre les avantages Scellier ! Ce qui compte pour la loi Scellier c'est 9 années de location (en respectant les autres critères sur les loyers, éventuellement ressources du locataires...) à partir de la date du bail du 1er locataire. C'est tout.

2. Cas du Scellier social

Si vous inscrivez votre logement dans le cadre de la loi Scellier social, et qu'au terme de la période de location obligatoire de 9 ans vous poursuivez la location, cette dernière doit se faire sur des période de 3 ans (années 10, 11 et 12 puis éventuellement années 13, 14 et 15). Si vous revendez le bien pendant cette période triennale, vous perdez effectivement la réduction d'impôt Scellier octroyée, mais uniquement depuis le début de la période triennale, en aucun cas la réduction d'impôt depuis le tout début.

Le journaliste voulait dire "on oublie souvent dire qu'il faut attendre 3 ans à l'issue des 9 années le location pour pouvoir vendre le bien sans perdre les avantages de l'imputation d'un déficit foncier en loi Scellier".

Pour en savoir plus sur le dispositif Scellier et pour qui  il est le plus adapté, vous pouvez consulter notre article sur le sujet en cliquant ici.

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Question sur le cumul de la loi Scellier classique/social et de la loi Scellier meublé

Question de Monsieur Vincent R. :

Le dispositif Scellier impose la limitation d'un logement par an par foyer fiscal avec un maximum de 300 000€. Cette limitation du nombre de logements s'applique t-elle aussi avec l'extension du dispositif aux résidences classées (pers. agées, étudiants, affaires... etc) ? Par ailleurs, comment se fait la revente de ces logements ? Autre question, dans le prix du logement, comment intervient le prix du parking, les frais de notaire ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Vous pouvez réaliser l'acquisition de plusieurs logements dès lors qu'ils sont dans des dispositifs fiscaux différents. Ainsi, et même si l'appellation "Scellier" est reprise, les dispositifs Scellier classique ou Social sont régits par l'article 199 septvicies du CGI, alors que le Scellier meublé est régit par l'article 199 sexvicies du CGI. Vous pouvez donc cumuler l'achat d'un logement par an dans chacun de ces deux dispositifs, alors que cela n'est pas possible dans un même dispositif et pour la même année.

La revente en Scellier classique / social est assez facile puisqu'il s'agit de logements d'habitation dans les grandes villes de France. Quant au Scellier meublé, la facilité de revente dépend, de notre point de vue, du type de logement que vous acquérez. Dans l'ordre décroissant de facilité de revente, nous classerions 1) un logement étudiant, 2) un logement en résidence de tourisme et 3) un logement en résidence pour personnes âgées (dépendantes ou pas). Ces logements peuvent être achetés dans certains cas par l'exploitant lui-même, mais plus généralement par de nouveaux investisseurs qui profitent d'une rente (les loyers perçus) non fiscalisée (grâce aux charges déductibles comme les intérêt d'emprunt et les amortissements sur la valeur de construction et les meubles), avec un rendement variant généralement entre 6% et 10% net d'impôt. D'autant que les loyers sont garantis par bail commercial par l'exploitant, quel que soit le taux d'occupation réel du logement.

Le prix de revient du logement intègre le stationnement et les frais d'acte dans tous les cas. Cependant,en Scellier meublé le prix de revient retenu est la base hors taxes (puisque vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d'acquisition du logement). .

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Question sur l'investissement en loi Scellier avant l'achat de la résidence principale

Question de Madame Sandrine M. :

Nous sommes actuellement locataires et nous payons environ 3 000 € d'impôt. Pouvons-nous acheter un logement en loi Scellier alors que nous ne sommes pas encore propriétaires de notre résidence principale ? Que recommendez-vous ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

La loi Scellier concerne tous les contribuables, même si vous n'êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale. Il y a deux points de vue essentiels concernant votre question : soit vous consacrez votre capacité d'emprunt à l'acquisition de votre résidence principale (horizon d'achat court terme), soit vous utilisez le capital constitué avec l'investissement en loi Scellier pour réaliser un très bel apport pour l'achat de votre résidence principale (horizon moyen terme).

En fonction de votre activité professionnelle, de votre situation familiale, etc, il est parfois nécessaire de rester locataire. Dans ce cas, épargner sur un support immobilier pendant une durée de 10 ans peut s'avérer très judicieux. Le prêt que vous prenez pour acheter votre logement locatif en loi Scellier est en partie payé par le locataire (environ 50%) et pas vos économies d'impôt (25% du prix d'achat). Le jour de la revente, vous réalisez un plus-value intéressante qui vous servira d'apport pour l'achat de votre résidence principale.

Pensez aussi que l'emprunt consenti pour votre investissement en loi Scellier n'est pas qu'une pure charge : si vous deviez emprunter à nouveau, sachez que les loyers que vous percevez sont considérés comme un revenu (et augmentent d'autant votre capacité d'emprunt). Pour réussir le financement de votre investissement en loi Scellier, vous pouvez consulter notre article dédié à ce sujet en cliquant ici.

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Question sur l'achat de deux Scellier par des célibataires qui se pacs ou se marient

Question de Magali F. :

En cas d'achat scellier par chaque partenaire d'un futur pacs (ou mariage) en cours d'année, est-il possible de bénéficier pour le nouveau foyer fiscal des défiscalisations de chaque investissement ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

A ce jour, aucune instruction fiscale n'a été publiée sur ce point précisément s'agissant de l'application de la réduction d'impôt Scellier. Cependant, et en raisonnant par analogie, il se trouve qu'il existe d'autres dispositifs fiscaux avec réduction d'impôt immobilière comme la loi Demessine par exemple, où se cas est traité. La règle est précisée dans le Bulletin Officiel des Impôts 5 B-14-06 du 6 avril 2006 dans les articles 98 et 99. Il n'y a aucune raison pour que le fisc la change et en l'occurence cette règle est la suivante :

Mariage au cours d'une des années suivant celle au titre de laquelle le droit à réduction d'impôt est né :

99. Si le contribuable, personne seule, se marie au cours d'une des années d'étalement de la réduction d'impôt correspondant à son investissement, il peut, au titre de cette année, prendre en compte la quote-part de réduction d'impôt sur sa déclaration individuelle et, le cas échéant, imputer le solde de cette quote-part sur la déclaration du couple marié. Le plafond applicable reste toujours celui des personnes seules. Les années suivantes, les quotes-parts sont imputées suivant les règles posées au n° 98.

98. Les quotes-parts de réduction d'impôt sont imputées sur les déclarations du couple marié, le plafond applicable reste toujours celui des personnes seules dans le cas où le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu avant la date du mariage.

En clair, vous pourrez cumuler les réductions d'impôts acquises séparément avant le mariage. Sous réserve, encore une fois, d'une instruction fiscale qui viendrait remettre en cause ce principe pour la loi Scellier, ce qui est peu probable.

Pour valider l'intérêt d'investir dans le neuf en loi Scellier en 2009, vous pouvez consulter notre article dédié à ce sujet en cliquant ici.

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Question sur l'achat en loi Scellier pour les retraités

Question de Madame Françoise R. :

Bonjour, mon mari et moi sommes retraités. Pouvons nous bénéficier de la loi Scellier ? Si oui, quel est l'intérêt pour nous de faire ce type d'investissement ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

La loi Scellier n'est pas réservée qu'à une frange de la population, par exemple aux seuls actifs. En tant que contribuable, et même si vous êtes retraités, vous pouvez profiter vous aussi de la réduction d'impôt Scellier.

D'un point de vue purement fiscal, et pour profiter avantageusement de la loi Scellier et de son levier fiscal, il est judicieux de considérer ce type d'investissement dès lors que votre imppôt annuel dépasse 2 500 €. En fonction de votre âge, il faudra opter plutôt pour le cadre Scellier classique (horizon de revente plutôt 10 ans) ou Scellier social (horizon de revente plutôt 15 ans). La revente n'étant d'ailleurs qu'une option, car le logement et l'immobilier restent un patrimoine transmissible à vos ayants droit, ainsi qu'une garantie de revenu en cas de décès (à travers l'assurance du prêt). Pour réduire la durée d'emprunt, un apport personnel peut être souhaitable (en fonction de vos disponibilités) voire indispensable. L'intérêt d'un tel investissement dépend de nombreux paramètres et les conseils d'un professionnel avisé devraient vous être très utiles.

Pour en savoir plus sur le dispositif Scellier et pour qui  il est le plus adapté, vous pouvez consulter notre article sur le sujet en cliquant ici.

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