Courrier des internautes sur la Loi Scellier

Question de Monsieur H. :

Je suis en cours d'acquisition d'un logement pour réaliser un investissement locatif (achat en vefa). J'ai signé l'acte chez le notaire le 30/10/2007, et la livraison n'a pas encore eu lieu (prévue pour juillet 2009). La mise en location est prévue pour août 2009. Au lire d'articles sur votre site, je pense pouvoir profiter de cette loi. Pouvez vous me le confirmer ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Si je comprends bien ce que vous écrivez, vous n'êtes pas en cours d'acquisition, mais avez déjà bel et bien acheté puisque vous êtes passé chez le notaire en 2007. Aussi, pour être éligible à la loi Scellier, c'est bien la date d'acquisition qui compte, elle doit être postérieure au 1er janvier 2009. Ce n'est pas votre cas et malheureusement, et vous ne pourrez pas bénéficier de la loi Scellier (mais Robien ou Borloo sans problème a priori). La date d'achèvement ne conditionne que le moment à partir duquel la réduction d'impôt va s'appliquer pour la 1ère fois.

Pour pouvez consulter le texte officiel de la loi Scellier cliquant ici.

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Question de Monsieur H. :

Je viens de prendre connaissance du dernier "zonage" que vous publiez, et pour mon département (le 11) il est exactement le même que l'ancien. Le bruit a couru que les Maires des communes en zone C pouvaient demander leur intégration en zone B2. Qu'en est-il ? Merci pour la clarté des réponses que vous faites à vos lecteurs.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Effectivement, certains maires ont effectué un lobbying important auprès des députés et sénateurs pour faire passer leur commune en zone B1 ou B2. Mais cela n'a pas été accepté partout, et la liste publiée sur notre site est la liste officielle valable pour les 3 prochaines années. La zone C reste définitivement exclue de la loi Scellier (à un moment donné, il était prévu qu'elle devienne éligible sous responsabilité d'acceptation de la commune par le préfet, mais ceci n'a jamais été validé). Merci pour vos encouragements, nous poursuivons dans l'information des contribuables de mieux possible.

Pour en savoir plus sur le zonage officiel applicable en loi Scellier, vous pouvez consulter notre article sur le sujet en cliquant ici.

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Question de Monsieur Stephen L. :

Bonjour, dans le cas de l'achat d'un logement en loi Scellier, peut-on inclure le prix du stationnement dans le prix de revient du logement servant de base au montant de la réduction d'impôt ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Si le stationnement est rattaché au logement (notion de dépendance immédiate et nécessaire) et si ce stationnement fait l'objet d'un bail de location commun avec le logement, alors le coût du stationnement entre bien dans la base de l'avantage fiscal Scellier.

En revanche, si le stationnement fait l'objet d'un bail de location distinct (cas d'un garage non rattaché au logement par exemple), la fraction du prix global d'acquisition correspond au stationnement est exclue de la base de la réduction d'impôt Scellier.

Pour en savoir plus sur le dispositif Scellier et pour qui  il est le plus adapté, vous pouvez consulter notre article sur le sujet en cliquant ici.

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Question de Madame Christelle E. :

Bonjour, j'ai lu dans mon journal régional "XXXXXXX" : "on oublie souvent de dire qu'il faut attendre 3 ans à l'issue des 9 années le location pour pouvoir vendre le bien sans perdre les avantages de la loi Scellier". Est-ce exact ? Merci de m'aider à y voir plus clair...

Réponse de l'Expert Fiscal :

Je suis au regret de vous dire que les journaux, et les journalistes, se fourvoient régulièrement dans la fiscalité immobilière par manque de connaissance du sujet. Il y a 2 points importants qu'il faut connaître et retenir :

1. Imputation d'un déficit foncier

Les revenus tirés de la location d'un logement d'habitation sont des revenus fonciers. A ce titre, un bilan foncier est établi chaque année pour déclarer les loyers et imputer les frais, charges et intérêts d'emprunt. Si les charges dépassent les recettes, on constate un déficit foncier, reportable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Si un déficit provenant d'un logement a été imputé sur votre revenu, le bénéfice fiscal n'est définitivement acquis que si le logement est conservé en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant cette imputation.

Le revenu foncier généralement constaté en année 9 est souvent proche de zéro, et s'il est négatif il s'agit d'un petit déficit. En cas de revente, la reprise fiscale reste marginale (déficit imputé multiplié par le taux marginal d'imposition).

Cela ne vous interdit certainement pas de revendre, et encore moins vous faire perdre les avantages Scellier ! Ce qui compte pour la loi Scellier c'est 9 années de location (en respectant les autres critères sur les loyers, éventuellement ressources du locataires...) à partir de la date du bail du 1er locataire. C'est tout.

2. Cas du Scellier social

Si vous inscrivez votre logement dans le cadre de la loi Scellier social, et qu'au terme de la période de location obligatoire de 9 ans vous poursuivez la location, cette dernière doit se faire sur des période de 3 ans (années 10, 11 et 12 puis éventuellement années 13, 14 et 15). Si vous revendez le bien pendant cette période triennale, vous perdez effectivement la réduction d'impôt Scellier octroyée, mais uniquement depuis le début de la période triennale, en aucun cas la réduction d'impôt depuis le tout début.

Le journaliste voulait dire "on oublie souvent dire qu'il faut attendre 3 ans à l'issue des 9 années le location pour pouvoir vendre le bien sans perdre les avantages de l'imputation d'un déficit foncier en loi Scellier".

Pour en savoir plus sur le dispositif Scellier et pour qui  il est le plus adapté, vous pouvez consulter notre article sur le sujet en cliquant ici.

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