Toute l'information sur la Loi Scellier 2011

Courrier des internautes sur la Loi Scellier

Question sur le rendement locatif en loi Scellier

Question de Monsieur B. R. :

Bonjour, novice dans l'immobilier j'aimerais comprendre la phrase dans votre article Eviter les pièges de la loi Scellier : "une rentabilité locative surestimée : un rapport loyer hors charges prévisionnel annuel divisé par prix d'achat supérieur à 5% doit vous alerter et vous faire vérifier pourquoi le loyer prévisionnel est si élevé". C'est le "pourquoi le loyer prévisionnel est si élevé" que j'aimerais comprendre ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Certaines sociétés du monde de l'investissement immobilier (promoteurs, conseillers en "défiscalisation", agences immobilières...) vont vous proposer des simulations d'investissement. L'objectif étant de réaliser une projection des flux financiers dans le temps :

  • d'un côté les entrées d'argent : loyers perçus, économie d'impôt réalisée grâce à l'investissement Scellier
  • de l'autre les sorties d'argent : frais de gestion, assurances du logement, garanties locatives, charges de copropriété, taxe foncière et remboursement du prêt consenti pour financer cet investissement.

Que constate t-on ? et bien les sorties sont toujours bien supérieures aux entrées et pour "combler" l'écart, il vous faudra réaliser une épargne (disons entre 200 € et 500 € en moyenne). Dès lors, il est facile, pour vous faire investir plus facilement, de vous présenter les choses de sorte que l'épargne à consentir soit la plus faible possible... et là vous vous direz : "pour 100 €/mois je risque pas grand-chose, j'achète !". Ainsi, celui qui va réaliser la simulation ne va pas se baser sur un loyer de marché cohérent (celui qu'est prêt à payer un locataire actuellement dans un logement neuf dans la ville où vous investissez), il n'hésitera pas à inscrire un loyer plus élevé, voire pire à indiquer le loyer plafond prévu par la loi ! Autres astuces : vous présenter un financement avec un taux variable et une assurance décès beaucoup moins chère que la réalité. Ou ne pas compter la taxe foncière... Tout ceci pour minorer les charges réelles et donc, encore une fois, minorer l'épargne à consentir.

Oui mais voilà, la réalité sera tout autre : au moment de mettre en location notamment, vous ne trouverez pas de locataire pour louer au prix de la simulation. Et là, soit vous ne revoyez pas le loyer et vous risquez de ne pas avoir de locataire pendant longtemps (perte de la réduction d'impôt Scellier si le logement n'est pas loué dans les 12 mois suivant l'achèvement), soit vous ajustez le loyer au prix de marché et vous faites exploser l'épargne prévue pour cet investissement.

Les rendements locatifs actuels dans le neuf (rapport entre loyer annuel hors charges et prix d'acquisition), au niveau national, ne dépassent qu'exceptionnellement 5% (il sont plutôt autour de 4%). Aussi, si on vous présentait un programme avec ce type de rendement locatif, interrogez vous bien pour savoir si on essaie pas de vous "rendre la mariée un peu plus belle"... Quelques vérifications vous éviterons de possibles désagréments financiers ultérieurs.

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Question sur déduction, réduction ou crédit d'impôt en loi Scellier

Question de Monsieur Laurent M. :

Bonjour, je voudrais comprendre le mécanisme fiscal de loi Scellier : s'agit-il d'une déduction, d'une réduction ou d'un crédit d'impôt ? Quel est d'ailleurs l'impact fiscal correspondant à chaque dénomination ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

La loi Scellier permet à l'acquéreur de bénéficier d'une réduction d'impôt. Concrètement, il exite trois types d'impacts fiscaux :

- les déductions : il s'agit de sommes venant diminuer le revenu net imposable (pensions versées, déficit foncier...).

- les réductions d'impôt : elles viennent diminuer l'impôt à payer qui est calculé à partir du barème d'imposition. Les réduction peuvent ramener l'impôt à zéro, mais si le montant de la réduction dépasse celui de l'impôt à payer avant réduction, la différence est perdue.

- les crédits d'impôt : comme pour les réductions, les crédits viennent s'impacter sur l'impôt à payer. Avec deux particularités : les réductions s'imputent APRES les réductions éventuelles, et si l'impôt à payer est inférieur au droit à crédit, la différence est remboursée par le fisc.

Pour être tout à fait complet, sachez qu'avec la loi Scellier d'habitation vous ferez d'abord un bilan foncier, dont le résultat viendra soit augmenter (bénéfice foncier) soit diminuer (déficit foncier) votre base imposable. Puis, sur l'impôt calculé à partir de votre revenu net imposable, viendra se déduire la réduction d'impôt Scellier calculée sur la base du prix de revient du logement.

Enfin, si vous souhaitez faire un rachat de crédit pour réduire vos mensualités, nous vous invitons à consulter un site spécialisé.

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Question sur l'arrêt d'une location en loi Scellier intermédiaire/social au bout de 9 ans

Question de Monsieur Eric R. :

Bonjour, j'envisage de mettre mon logement neuf en location dans le cadre de la loi Scellier intermédiaire (social). Suis-je obligé de conserver le logement en location pendant 15 ans, ou puis-je intérompre la location au bout de 9 ans ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Le cadre de la loi Scellier intermédiaire n'oblige pas le propriétaire à poursuivre la location au délà de la 9ème année, il ne s'agit que d'une option. En effet, le propriétaire aura le choix à partir de la 10ème année :

- soit de poursuivre la location en respectant le cadre de la loi Scellier intermédiaire (social) pendant 2 périodes de 3 ans (soit 6 ans au maximum), il pourra alors bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire de 2% sur le prix de revient initial du logement

- intérompre la location pour revendre le logement (à la fin du bail)

- intérompre la location pour habiter lui-même le logement (à la fin du bail)

- poursuivre la location en droit commum (location simple, plus de contraintes locatives mais plus de réduction d'impôt supplémentaire non plus).

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Question sur acheter ou faire construire en loi Scellier

Question de Madame Dominique D. :

Bonjour, une banque nous propose d'acheter un T2 de 37 m² à 123000 € pour bénéficier de la loi Scellier. Nous avons également la possibilité de construire une maison sur une terrain nous appartenant pour un coût d'environ 100000 €. Quel est l'investissement le plus judicieux selon vous ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Dans un premier temps, il est judicieux de regarder combien vous payez d'impôt, et si cette situation va durer. Car la réduction d'impôt Scellier est basée sur le prix de revient du logement (123000 € + frais de notaire pour l'un, 100000 € + valeur du foncier + frais d'architecte pour l'autre).

Ensuite, il conviendra de regarder le rendement locatif : pour 123000 € investis, quel loyer mensuel ? Idem pour la maison que vous feriez construire. Puis de regarder les charges d'exploitation (gestion, assurance, garanties locatives, taxe foncière, charges de copropriété), pour estimer le rendement locatif net. Il est fort à parier que le rendement locatif net d'une maison que vous feriez construire sera plus avantageux que celui d'un appartement.

Enfin, pensez aussi aux coûts liés à la rotation des locataires (rotation plus élevée en appartement), à la valorisation possible du bien et ce qui se revendra le mieux et le plus vite à terme dans la région où se situent ces logements.

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Question sur l'intérêt d'investir en loi Scellier si on paie 1000€ d'impôts

Question de Madame Martine F. :

Bonjour, ma fille souhaite acheter un studio en loi Scellier. Elle habite Annecy et achèterait sur Pau. Son imposition est d'environ 1000 €. Est-ce un bon calcul ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Définir s'il s'agit d'un bon calcul dépend de plusieurs paramètres :

  • le montant de l'investissement réalisé qui devra être cohérent pour défiscaliser 1000 € (en théorie, investissement de 36000 €). Sinon, la réduction d'impôt lui permettra de ne plus être imposable certes, le solde pouvant être reporté pendant 6 ans. Encore faut-il pouvoir utiliser ce solde sun jour...
  • est-ce que ces 1000 € d'impôts ne vont pas augmenter dans le temps avec ses revenus ? Auquel cas, l'investissement ne sera pas optimisé aujourd'hui mais le deviendra progressivement (détention du logement pendant 9 ans minimum)
  • est-ce que ces 1000 € sont le résultat de l'impôt sur le revenu seulement, où bénéficie t'elle déjà par ailleurs d'autres réductions d'impôt ou de crédit d'impôt ? Auquel cas, si ces avantages fiscaux venaient à s'arrêter, la réduction d'impôt Scellier prendrait le relais.

Ce qui est sûr, c'est que pour rembourser le crédit qu'elle va prendre pour financer cet investissement, et payer les frais et charges afférentes (charges de copropriété, assurances, taxe foncière, frais de gestion...), elle devra compter sur les loyers (voir à quelle hauteur) et son économie d'impôt... qui ici représente un levier assez faible. Et donc, elle devra consentir une épargne plus importante qu'un contribuable plus fortement imposé.

Il ne faut peut-être pas la décourager de réaliser un investissement immobilier, mais si elle n'a que 1000 € d'impôt, il serait préférable qu'elle investisse en location meublée, elle pourrait récupérer la TVA sur la valeur du logement, bénéficier de loyers garantis par bail commercial, et de revenus locatifs non imposables pendant environ 30 ans. C'est une autre approche (mise en place d'une rente non fiscalisée), mais elle continuera à payer ses 1000 € d'impôts. Si ces derniers venaient à augmenter ultérieurement, il lui sera possible de penser ce coup-ci à réaliser un investissement défiscalisant. La location meublée revient en général moins cher en terme de montant d'investissement que des logements d'habitation, et offre un meilleur rapport locatif.

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