Courrier des internautes sur la Loi Scellier

Question sur l'arrêt d'une location en loi Scellier intermédiaire/social au bout de 9 ans

Question de Monsieur Eric R. :

Bonjour, j'envisage de mettre mon logement neuf en location dans le cadre de la loi Scellier intermédiaire (social). Suis-je obligé de conserver le logement en location pendant 15 ans, ou puis-je intérompre la location au bout de 9 ans ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Le cadre de la loi Scellier intermédiaire n'oblige pas le propriétaire à poursuivre la location au délà de la 9ème année, il ne s'agit que d'une option. En effet, le propriétaire aura le choix à partir de la 10ème année :

- soit de poursuivre la location en respectant le cadre de la loi Scellier intermédiaire (social) pendant 2 périodes de 3 ans (soit 6 ans au maximum), il pourra alors bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire de 2% sur le prix de revient initial du logement

- intérompre la location pour revendre le logement (à la fin du bail)

- intérompre la location pour habiter lui-même le logement (à la fin du bail)

- poursuivre la location en droit commum (location simple, plus de contraintes locatives mais plus de réduction d'impôt supplémentaire non plus).

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Question sur acheter ou faire construire en loi Scellier

Question de Madame Dominique D. :

Bonjour, une banque nous propose d'acheter un T2 de 37 m² à 123000 € pour bénéficier de la loi Scellier. Nous avons également la possibilité de construire une maison sur une terrain nous appartenant pour un coût d'environ 100000 €. Quel est l'investissement le plus judicieux selon vous ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Dans un premier temps, il est judicieux de regarder combien vous payez d'impôt, et si cette situation va durer. Car la réduction d'impôt Scellier est basée sur le prix de revient du logement (123000 € + frais de notaire pour l'un, 100000 € + valeur du foncier + frais d'architecte pour l'autre).

Ensuite, il conviendra de regarder le rendement locatif : pour 123000 € investis, quel loyer mensuel ? Idem pour la maison que vous feriez construire. Puis de regarder les charges d'exploitation (gestion, assurance, garanties locatives, taxe foncière, charges de copropriété), pour estimer le rendement locatif net. Il est fort à parier que le rendement locatif net d'une maison que vous feriez construire sera plus avantageux que celui d'un appartement.

Enfin, pensez aussi aux coûts liés à la rotation des locataires (rotation plus élevée en appartement), à la valorisation possible du bien et ce qui se revendra le mieux et le plus vite à terme dans la région où se situent ces logements.

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Question sur l'intérêt d'investir en loi Scellier si on paie 1000€ d'impôts

Question de Madame Martine F. :

Bonjour, ma fille souhaite acheter un studio en loi Scellier. Elle habite Annecy et achèterait sur Pau. Son imposition est d'environ 1000 €. Est-ce un bon calcul ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Définir s'il s'agit d'un bon calcul dépend de plusieurs paramètres :

• le montant de l'investissement réalisé qui devra être cohérent pour défiscaliser 1000 € (en théorie, investissement de 36000 €). Sinon, la réduction d'impôt lui permettra de ne plus être imposable certes, le solde pouvant être reporté pendant 6 ans. Encore faut-il pouvoir utiliser ce solde sun jour...
• est-ce que ces 1000 € d'impôts ne vont pas augmenter dans le temps avec ses revenus ? Auquel cas, l'investissement ne sera pas optimisé aujourd'hui mais le deviendra progressivement (détention du logement pendant 9 ans minimum)
• est-ce que ces 1000 € sont le résultat de l'impôt sur le revenu seulement, où bénéficie t'elle déjà par ailleurs d'autres réductions d'impôt ou de crédit d'impôt ? Auquel cas, si ces avantages fiscaux venaient à s'arrêter, la réduction d'impôt Scellier prendrait le relais.

Ce qui est sûr, c'est que pour rembourser le crédit qu'elle va prendre pour financer cet investissement, et payer les frais et charges afférentes (charges de copropriété, assurances, taxe foncière, frais de gestion...), elle devra compter sur les loyers (voir à quelle hauteur) et son économie d'impôt... qui ici représente un levier assez faible. Et donc, elle devra consentir une épargne plus importante qu'un contribuable plus fortement imposé.

Il ne faut peut-être pas la décourager de réaliser un investissement immobilier, mais si elle n'a que 1000 € d'impôt, il serait préférable qu'elle investisse en location meublée, elle pourrait récupérer la TVA sur la valeur du logement, bénéficier de loyers garantis par bail commercial, et de revenus locatifs non imposables pendant environ 30 ans. C'est une autre approche (mise en place d'une rente non fiscalisée), mais elle continuera à payer ses 1000 € d'impôts. Si ces derniers venaient à augmenter ultérieurement, il lui sera possible de penser ce coup-ci à réaliser un investissement défiscalisant. La location meublée revient en général moins cher en terme de montant d'investissement que des logements d'habitation, et offre un meilleur rapport locatif.

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Question sur la location à un organisme d'Etat en loi Scellier

Question de Monsieur JC. G. :

Bonjour, est-il possible de louer à une personne publique (Ministère de la Justice) qui met ensuite ce logement à la disposition d'un fonctionnaire ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Pour le bénéfice de la réduction d'impôt en loi Scellier, le titulaire du bail doit être une personne physique autre que le propriétaire lui-même ou un membre de son foyert fiscal. Par exception à la règle selon laquelle la location doit être consentie à usage d'habitation principale du locataire, la location du logement peut être consentie à un organisme public ou privé à condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière. Il s'agit des locations consenties :

• à l'Etat ou à ses organismes (administrations de l'Etat, établissements publics à caractère administratif ou à caractère inductriel et commercial, organismes publics...)
• aux collectivités territoriales ou leurs organismes (régions, départements, communes, établissements publics...)
• aux personnes de droit privé dotées de la personnalité morale (sociétés de capitaux, société de personnes, associations déclarées...)

Dans votre cas, le Ministère de la Justice est bien assimilable à l'Etat, ce qui vous permettrait d'avoir ce type de locataire.

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