Toute l'information sur la Loi Scellier 2011

Courrier des internautes sur la Loi Scellier

Question sur qui sont les experts pour la réhabilitation en loi Scellier

Question de Caroline D. :

Je voudrais acheter un bien en loi Scellier ancien. Aprés avoir lu la loi, il apparaît que dans ce cas, on doit faire appel à un "expert". Mais qu'entend-t-on par là. Quels sont exactement les professionnels qui peuvent nous faire l'état descriptif. Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Les "experts" sont des contrôleurs techniques ou techniciens de la construction qualifiés : les architectes et agréés en architecture, bureaux d'études techniques, ingénieurs conseils dans le domaine de la construction, géomètres experts ou économistes de la construction.

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Question sur la durée d'imputation des intérêts d'emprunt en loi Scellier

Question de Monsieur A. D. :

Bonjour, pendant combien d'années peut-on déduire les intérêts d'emprunt dans le cadre d'un achat en loi Scellier ? Est-ce la durée de la location? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Les intérêts d'emprunt ne peuvent s'imputer que sur des loyers. Donc vous pourrez effectivement les déduire tant que vous déclarerez des loyers perçus. Si vous arrêtez de louer, les intérêts ne peuvent plus s'imputer.

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Question sur le montant optimum d'investissement en loi Scellier

Question de Monsieur B. S. :

Bonjour, nous sommes pacsés et nos revenus sont de 40 000 € aujourd'hui environ (soit aux alentours de 3 000 € d'impôts), ils devraient évoluer vers 60 à 65 000 € d'ici à 2-3 ans. Pensez-vous qu'un investissement en loi Scellier de 160 000 € soit optimisé pour nous ? Sinon, quel serait le montant le plus approprié pour notre situation ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Un investissement de 160 000 € donne une réduction d'impôt Scellier de 4 444 €/an tous les ans pendant 9 ans. En partant sur un revenu de 60 000 €, et en restant à 2 parts fiscales, vous devriez rentrer dans la tranche marginale à 30% et payer plus de 6000 € par an. Ce qui voudrait dire mathématiquement un investissement de 216 000 € pour tout gommer.

Si vous avez la capacité d'investissement pour investir de l'ordre de 200 K€ (montant "acte en main", c'est-à-dire frais de notaire inclus), il apparaît qu'on serait plus proche de votre besoin en défiscalisation. D'autant qu'il faut également tenir compte du déficit foncier généré par et investissement si vous achetez à crédit, ce déficit diminuant d'autant votre base imposable.

Pendant les 2 à 3 prochaines années, vous n'allez pas pouvoir imputer toute la réduction d'impôt Scellier octroyée (puisque vous ne payez que 3000 € d'impôt). Le solde non imputé de chaque année sera mis en réserve pour pouvoir être utilisé pendant les 6 années suivantes. Ce n'est donc pas perdu. Avec 200 K€ d'investissement, il reste un peu de place pour utiliser la réserve et défiscaliser au maximum. Le fait d'investir un peu plus permet d'utiliser au maximum le levier fiscal et donc diminuer d'autant votre épargne personnelle à consacrer au projet (le loyer étant proportionnel au prix en général).

Pour optimiser encore la chose, et pour 200 K€ d'investissement, optez pour un logement de type 3 avec un loyer d'au moins 650 € hors charges par mois (700 € étant l'idéal, cela dépendra de la ville et du montant du loyer de marché).

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Question sur l'application de la loi Scellier à un logement ancien

Question de Monsieur GB. G. :

Bonjour, un logement ancien acquis cette année en zone B2, conforme aux normes d'isolation thermique est t-il éligible à la loi Scellier ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Non, la loi Scellier ne peut s'appliquer qu'à des logements NEUFS exclusivement. Ils s'agit de logements qui non JAMAIS été habités ni utilisé sous quelque forme que ce soit.

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Question sur l'intérêt d'un investissement en loi Scellier en comparaison avec l'assurance vie

Question de Monsieur C. F. :

Bonjour, pour un studio de 22 m² loué au plafond soit 480 €, quand on retire toutes les charges il ne reste qu'à peu près 300 à 350 € : est-ce encore une opération intéressante sachant qu'une assurance vie rapporte 3,5% à 4,0% ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Premièrement, il est très rare de louer à un niveau de loyer égal au plafond... en général, on est en dessous, le loyer appliqué étant proche du niveau de loyer de marché. Le risque avec un loyer plafond étant de ne pas louer justement, et donc de prendre un risque sur le droit à réduction d'impôt.

Ensuite, l'ensemble des charges locatives représente entre 20 et 25% du loyer d'une façon générale : 8% pour les frais de gestion, 4% pour les garanties locatives, 3% pour les charges de copropriété (part du propriétaire) et 8% pour la taxe foncière sont les montant classiques. En partant sur un loyer de 480 € et 25% de charges locatives, il vous reste environ 360 €.

Enfin, le calcul comparatif que vous faites avec l'assurance vie n'est pas le bon : vous comparez le rendement locatif immobilier à celui de l'assurance vie, mais occultez certains paramètres et la fiscalité liée à chaque placement. En clair, et pour pouvoir comparer; il faudrait comparer l'épargne consentie pour chacun des placement en rapport avec le capital constitué, sachant que :

  • avec l'immobilier, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt très importante. Si vous achetez à crédit, vous avez deux contributeurs pour rembourser le prêt, le locataire et le fisc. En empruntant à 4% aujourd'hui et en ayant un rendement locatif à 4% aussi, vous vous constituez un patrimoine 3 à 4 fois plus vite qu'avec l'assurance vie. Avec le fait que le loyer augmente tous les ans (indexation sur l'Indice de Référence des loyers), et que sur 10 ans, votre capital immobilier va augmenter. Grâce à la déductibilité des charges et intérêts d'emprunt, vous ne serez pas fiscalisé sur les loyers perçus.
  • avec l'assurance vie, vous êtes SEUL contributeur. Le rendement qui vous est donné (4% environ avec placement sur fond en Euros) ne bénéficie d'aucune bonification du fisc, au contraire attendez vous à payer des contributions sociales à terme.

Ces deux types de placement doivent être vus comme complémentaires plutôt qu'en opposition, car ils répondent à des approches patrimoniales différentes. Pour comparer le capital constitué à terme, faites une simulation avec une épargne de 200 € mensuelle par exemple. Vous verrez qu'avec l'immobilier vous capitalisez beaucoup plus.

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