Courrier des internautes sur la Loi Scellier

Question sur le montant optimum d'investissement en loi Scellier

Question de Monsieur B. S. :

Bonjour, nous sommes pacsés et nos revenus sont de 40 000 € aujourd'hui environ (soit aux alentours de 3 000 € d'impôts), ils devraient évoluer vers 60 à 65 000 € d'ici à 2-3 ans. Pensez-vous qu'un investissement en loi Scellier de 160 000 € soit optimisé pour nous ? Sinon, quel serait le montant le plus approprié pour notre situation ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Un investissement de 160 000 € donne une réduction d'impôt Scellier de 4 444 €/an tous les ans pendant 9 ans. En partant sur un revenu de 60 000 €, et en restant à 2 parts fiscales, vous devriez rentrer dans la tranche marginale à 30% et payer plus de 6000 € par an. Ce qui voudrait dire mathématiquement un investissement de 216 000 € pour tout gommer.

Si vous avez la capacité d'investissement pour investir de l'ordre de 200 K€ (montant "acte en main", c'est-à-dire frais de notaire inclus), il apparaît qu'on serait plus proche de votre besoin en défiscalisation. D'autant qu'il faut également tenir compte du déficit foncier généré par et investissement si vous achetez à crédit, ce déficit diminuant d'autant votre base imposable.

Pendant les 2 à 3 prochaines années, vous n'allez pas pouvoir imputer toute la réduction d'impôt Scellier octroyée (puisque vous ne payez que 3000 € d'impôt). Le solde non imputé de chaque année sera mis en réserve pour pouvoir être utilisé pendant les 6 années suivantes. Ce n'est donc pas perdu. Avec 200 K€ d'investissement, il reste un peu de place pour utiliser la réserve et défiscaliser au maximum. Le fait d'investir un peu plus permet d'utiliser au maximum le levier fiscal et donc diminuer d'autant votre épargne personnelle à consacrer au projet (le loyer étant proportionnel au prix en général).

Pour optimiser encore la chose, et pour 200 K€ d'investissement, optez pour un logement de type 3 avec un loyer d'au moins 650 € hors charges par mois (700 € étant l'idéal, cela dépendra de la ville et du montant du loyer de marché).

Vous aussi, posez une question à notre expert fiscal sur le forum de la loi Scellier :
Cliquez-ici pour accéder au forum sur la loi Scellier

Question sur l'application de la loi Scellier à un logement ancien

Question de Monsieur GB. G. :

Bonjour, un logement ancien acquis cette année en zone B2, conforme aux normes d'isolation thermique est t-il éligible à la loi Scellier ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Non, la loi Scellier ne peut s'appliquer qu'à des logements NEUFS exclusivement. Ils s'agit de logements qui non JAMAIS été habités ni utilisé sous quelque forme que ce soit.

Vous aussi, posez une question à notre expert fiscal sur le forum de la loi Scellier :
Cliquez-ici pour accéder au forum sur la loi Scellier

Question sur l'intérêt d'un investissement en loi Scellier en comparaison avec l'assurance vie

Question de Monsieur C. F. :

Bonjour, pour un studio de 22 m² loué au plafond soit 480 €, quand on retire toutes les charges il ne reste qu'à peu près 300 à 350 € : est-ce encore une opération intéressante sachant qu'une assurance vie rapporte 3,5% à 4,0% ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Premièrement, il est très rare de louer à un niveau de loyer égal au plafond... en général, on est en dessous, le loyer appliqué étant proche du niveau de loyer de marché. Le risque avec un loyer plafond étant de ne pas louer justement, et donc de prendre un risque sur le droit à réduction d'impôt.

Ensuite, l'ensemble des charges locatives représente entre 20 et 25% du loyer d'une façon générale : 8% pour les frais de gestion, 4% pour les garanties locatives, 3% pour les charges de copropriété (part du propriétaire) et 8% pour la taxe foncière sont les montant classiques. En partant sur un loyer de 480 € et 25% de charges locatives, il vous reste environ 360 €.

Enfin, le calcul comparatif que vous faites avec l'assurance vie n'est pas le bon : vous comparez le rendement locatif immobilier à celui de l'assurance vie, mais occultez certains paramètres et la fiscalité liée à chaque placement. En clair, et pour pouvoir comparer; il faudrait comparer l'épargne consentie pour chacun des placement en rapport avec le capital constitué, sachant que :

• avec l'immobilier, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt très importante. Si vous achetez à crédit, vous avez deux contributeurs pour rembourser le prêt, le locataire et le fisc. En empruntant à 4% aujourd'hui et en ayant un rendement locatif à 4% aussi, vous vous constituez un patrimoine 3 à 4 fois plus vite qu'avec l'assurance vie. Avec le fait que le loyer augmente tous les ans (indexation sur l'Indice de Référence des loyers), et que sur 10 ans, votre capital immobilier va augmenter. Grâce à la déductibilité des charges et intérêts d'emprunt, vous ne serez pas fiscalisé sur les loyers perçus.
• avec l'assurance vie, vous êtes SEUL contributeur. Le rendement qui vous est donné (4% environ avec placement sur fond en Euros) ne bénéficie d'aucune bonification du fisc, au contraire attendez vous à payer des contributions sociales à terme.

Ces deux types de placement doivent être vus comme complémentaires plutôt qu'en opposition, car ils répondent à des approches patrimoniales différentes. Pour comparer le capital constitué à terme, faites une simulation avec une épargne de 200 € mensuelle par exemple. Vous verrez qu'avec l'immobilier vous capitalisez beaucoup plus.

Vous aussi, posez une question à notre expert fiscal sur le forum de la loi Scellier :
Cliquez-ici pour accéder au forum sur la loi Scellier

Question sur le rendement locatif en loi Scellier

Question de Monsieur B. R. :

Bonjour, novice dans l'immobilier j'aimerais comprendre la phrase dans votre article Eviter les pièges de la loi Scellier : "une rentabilité locative surestimée : un rapport loyer hors charges prévisionnel annuel divisé par prix d'achat supérieur à 5% doit vous alerter et vous faire vérifier pourquoi le loyer prévisionnel est si élevé". C'est le "pourquoi le loyer prévisionnel est si élevé" que j'aimerais comprendre ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Certaines sociétés du monde de l'investissement immobilier (promoteurs, conseillers en "défiscalisation", agences immobilières...) vont vous proposer des simulations d'investissement. L'objectif étant de réaliser une projection des flux financiers dans le temps :

• d'un côté les entrées d'argent : loyers perçus, économie d'impôt réalisée grâce à l'investissement Scellier
• de l'autre les sorties d'argent : frais de gestion, assurances du logement, garanties locatives, charges de copropriété, taxe foncière et remboursement du prêt consenti pour financer cet investissement.

Que constate t-on ? et bien les sorties sont toujours bien supérieures aux entrées et pour "combler" l'écart, il vous faudra réaliser une épargne (disons entre 200 € et 500 € en moyenne). Dès lors, il est facile, pour vous faire investir plus facilement, de vous présenter les choses de sorte que l'épargne à consentir soit la plus faible possible... et là vous vous direz : "pour 100 €/mois je risque pas grand-chose, j'achète !". Ainsi, celui qui va réaliser la simulation ne va pas se baser sur un loyer de marché cohérent (celui qu'est prêt à payer un locataire actuellement dans un logement neuf dans la ville où vous investissez), il n'hésitera pas à inscrire un loyer plus élevé, voire pire à indiquer le loyer plafond prévu par la loi ! Autres astuces : vous présenter un financement avec un taux variable et une assurance décès beaucoup moins chère que la réalité. Ou ne pas compter la taxe foncière... Tout ceci pour minorer les charges réelles et donc, encore une fois, minorer l'épargne à consentir.

Oui mais voilà, la réalité sera tout autre : au moment de mettre en location notamment, vous ne trouverez pas de locataire pour louer au prix de la simulation. Et là, soit vous ne revoyez pas le loyer et vous risquez de ne pas avoir de locataire pendant longtemps (perte de la réduction d'impôt Scellier si le logement n'est pas loué dans les 12 mois suivant l'achèvement), soit vous ajustez le loyer au prix de marché et vous faites exploser l'épargne prévue pour cet investissement.

Les rendements locatifs actuels dans le neuf (rapport entre loyer annuel hors charges et prix d'acquisition), au niveau national, ne dépassent qu'exceptionnellement 5% (il sont plutôt autour de 4%). Aussi, si on vous présentait un programme avec ce type de rendement locatif, interrogez vous bien pour savoir si on essaie pas de vous "rendre la mariée un peu plus belle"... Quelques vérifications vous éviterons de possibles désagréments financiers ultérieurs.

Vous aussi, posez une question à notre expert fiscal sur le forum de la loi Scellier :
Cliquez-ici pour accéder au forum sur la loi Scellier