Courrier des internautes sur la Loi Scellier

Question sur la réglementation à respecter en loi Scellier

Question de JP. B :

Quelles sont les contraintes de construction précises, énergetiques ou autres, que DOIT satisfaire un logement en VEFA pour être éligible aux régimes Scellier (et Borloo)? Quels documents doivent nous fournir le constructeur/ promoteur pour prouver cette conformité ?

Réponse de l'Expert Fiscal :

La loi oblige toute nouvelle construction à respecter la réglementation en vigueur au moment du dépôt du permis de construire. Cette contrainte est totalement indépendante de l'option fiscale qui sera choisi par le contribuable qui mettra le logement ultérieurement en location : droit commun, Robien, Borloo ...

Il se trouve que la loi Scellier (article 199 septvicies du Code Général des Impôts) prévoit d'imposer le respect de la "prochaine" réglementation thermique et énergétique prévue par le gouvernement : "La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret". Ce décret n'étant pas encore publié, c'est la réglementation en vigueur qui s'impose : la RT 2005 (plus d'infos sur le site du gouvernement). De fait, il n'y a rien de particulier à justifier par le contribuable à ce jour tant que le nouveau décret n'est pas publié. Et quand bien même il serait publié demain, seules les constructions dont un PC serait déposé à partir de demain seraient concernés. Les logements en cours ne le sont pas.

Si vous avez besoin d'un justificatif pour vous conforter sur le respect de la réglementation en vigueur, vous pouvez demander au promoteur / constructeur ou l'architecte du programme de vous faire une attestation stipulant ce respect.

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Question sur la durée de location en loi Scellier

Question de C.F. :

J'envisage d'acheter un appartement avant ma retraite dans 5 ans environ. Si j'achète cette année 2009, je ne pourrai pas le louer pendant 9 ans mais seulement 5 ans. Puis-je tout de même bénéficier de la loi de défiscalisation Scellier ?

Réponse de l'Expert Fiscal :

La réponse à votre question est assez simple et prévue par la loi : vous devez louer le logement au moins 9 ans à partir de la date de mise en place du 1er locataire. Sachant que cette mise en place doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement du logement.

L'article 199 septvicies du Code Général des Impôts est ainsi très explicite à ce sujet : "Les contribuables domiciliés en France ... bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans". Si vous ne respectez pas cet engagement, la réduction d'impôt dont vous aurez bénéficiée depuis le début vous sera reprise par le fisc.

Il existe cependant 3 raisons légitimes pour revendre le logement sans pénalité : le décès, l'invalidité de 2ème ou 3ème catégorie (suffisamment forte pour ne plus pouvoir exercer d'activité professionnelle) et le licenciement.

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Question sur l'impôt sur la plus-value en loi Scellier

Question deMonsieur Didier A.:

Je revends au bout de 9 ans un logement acheté 150 000 € au prix de 200 000 €. Quel va être le montant de l'impôt sur la plus-value sachant que ce logement n'est pas ma résidence principale?

Réponse de l'Expert Fiscal :

L'impôt sur les plus-values immobilières est indépendant du cadre d'investissement (Scellier ou autre) et s'applique dès lors que le logement n'est pas votre résidence principale. Vous trouverez des détails sur les modalités de calculs assez facilement sur internet et notamment sur le site des impôts.

Pour faire simple, avant de définir l'impôt lui-même, on calcule le montant de la plus-value imposable. Elle est égale à la différence entre le prix de vente moins le prix d'achat tel que constaté dans les actes notariés. Dans votre cas (200 000 - 150 000 = 50 000 €). De ce montant, on applique un abattement pour durée de détention (aucun abattement les 5 premières années puis 10% par an jusqu'à la 15ème année). Dans votre cas (revente au bout de 9 ans), on applique un abattement de 40%. Soit une base de 30 000 €. Puis on applique un abattement forfaitaire de 1 000 €. La base imposable devient ainsi 29 000 €.

L'impôt sur la plus-value est de 28,1% (depuis le 1er janvier 2009) de la base imposable, soit un impôt de 8 149 € directement prélevé par le notaire le jour de l'acte. Il vous restera donc 50 000 - 8 149 = 41 851 €.

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Question sur la validité d'un permis de construire

Question de Monsieur Norbert L. :

J'ai un projet immobilier avec ma soeur en indivision pour 4 logements le permis sera valide dans l'année 2009 mais il y a qu un seul permis pour les quatre logements car mitoyen. Nous avions prévu de faire une Borloo. Aujourdhui avec la loi scellier nous pouvons faire une déduction fiscale de 1 logement chacun en scellier et 1 chacun en Borloo car cumulable.Un seul permis demandé pour l'opération. Est il possible d'utiliser les deux lois sur un même permis ?

Réponse de l'Expert Fiscal :

Il n'y a pas de contre indication à votre démarche.Comme vous le précisez justement, et comme vous achetez en indivision, vous pourrez réduire vos impôts avec la loi Scellier sur la base d'un logement chacun (dans la limite d'une valeur de base de 300 000 € par logement). Pour les 2 logements restants, vous pouvez choisir l'option fiscale qui vous conviendra (droit commun, Robien, Borloo) sans qu'il n'y ait de corrélation avec le permis. Vous pouvez donc utiliser les deux lois sur le même permis, avec cependant deux points très importants pour la loi Scellier :
- l'achèvement de la construction doit intervenir au plus tard au 31décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire.
- la réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret. A ce jour, la réglementation à appliquer est la RT2005 (une nouvelle réglementation est en cours de préparation).

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