Toute l'information sur la Loi Scellier 2011

Courrier des internautes sur la Loi Scellier

Question sur l'achat de plusieurs logements en loi Scellier

Question de Cyril B. :

Je souhaiterais savoir s'il est possible de cumuler 2 dispositifs Scellier dans un même foyer fiscal. La seule info que j'ai est "un seul dispo par an". Si l'un est fait en 2009 et l'autre en 2010, peut-on cumuler les réductions d'impôt à partir de 2011 ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Oui, il est tout à fait possible de cumuler plusieurs acquisitions dans le cadre de la loi Scellier pour un même foyer fiscal. Cependant, il conviendra de respecter la règle suivante : un seul achat par an (signature chez le notaire).

Si vous achetez un logemement en 2009 livrable en 2010 par exemple, et l'autre acheté en 2010 et livrable en 2010 ou 2011 peu importe, alors ça marche. Dans cet exemple, la réduction d'impôt étant appliquée la première fois l'année de l'achèvement, vous pourriez bénéficier de 2 réductions d'impôt dès 2010 si les 2 logements sont livrés en 2010. Ou une première réduction en 2010 et la seconde en 2011 si les logements sont achevés sur des années décalées.

La limite de 300 000 € fixée par la loi est par logement. Et non pas sur l'ensemble des logments acquis. Ce qui augmente aussi la capacité à réduire vos impôts.

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Question sur la location aux enfants en loi Scellier

Question de Jean-Pierre V. :

Peut on louer le logement à ses enfants étudiants sans revenus et hors foyer fiscal dans le cadre de la Scellier ? Merci.

Réponse de l'Expert Fiscal :

Oui, cette option est tout à fait possible. On peut louer à ses enfants (descendants) et bénéficier de la réduction d'impôt Scellier à conditions :

- d'opter pour le dispositif Scellier classique (interdit en Scellier social)
- que les enfants soient détachés fiscalement
- que la ville dans laquelle le logement se situe soit éligible à la loi Scellier (zone A, B1 ou B2)
- que le loyer appliqué soit inférieur au plafond fixé par la loi

Peut importe d'ailleurs que vos enfants déclarent ou non des revenus de leur côté.

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Question sur la réglementation à respecter en loi Scellier

Question de JP. B :

Quelles sont les contraintes de construction précises, énergetiques ou autres, que DOIT satisfaire un logement en VEFA pour être éligible aux régimes Scellier (et Borloo)? Quels documents doivent nous fournir le constructeur/ promoteur pour prouver cette conformité ?

Réponse de l'Expert Fiscal :

La loi oblige toute nouvelle construction à respecter la réglementation en vigueur au moment du dépôt du permis de construire. Cette contrainte est totalement indépendante de l'option fiscale qui sera choisi par le contribuable qui mettra le logement ultérieurement en location : droit commun, Robien, Borloo ...

Il se trouve que la loi Scellier (article 199 septvicies du Code Général des Impôts) prévoit d'imposer le respect de la "prochaine" réglementation thermique et énergétique prévue par le gouvernement : "La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret". Ce décret n'étant pas encore publié, c'est la réglementation en vigueur qui s'impose : la RT 2005 (plus d'infos sur le site du gouvernement). De fait, il n'y a rien de particulier à justifier par le contribuable à ce jour tant que le nouveau décret n'est pas publié. Et quand bien même il serait publié demain, seules les constructions dont un PC serait déposé à partir de demain seraient concernés. Les logements en cours ne le sont pas.

Si vous avez besoin d'un justificatif pour vous conforter sur le respect de la réglementation en vigueur, vous pouvez demander au promoteur / constructeur ou l'architecte du programme de vous faire une attestation stipulant ce respect.

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Question sur la durée de location en loi Scellier

Question de C.F. :

J'envisage d'acheter un appartement avant ma retraite dans 5 ans environ. Si j'achète cette année 2009, je ne pourrai pas le louer pendant 9 ans mais seulement 5 ans. Puis-je tout de même bénéficier de la loi de défiscalisation Scellier ?

Réponse de l'Expert Fiscal :

La réponse à votre question est assez simple et prévue par la loi : vous devez louer le logement au moins 9 ans à partir de la date de mise en place du 1er locataire. Sachant que cette mise en place doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement du logement.

L'article 199 septvicies du Code Général des Impôts est ainsi très explicite à ce sujet : "Les contribuables domiciliés en France ... bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans". Si vous ne respectez pas cet engagement, la réduction d'impôt dont vous aurez bénéficiée depuis le début vous sera reprise par le fisc.

Il existe cependant 3 raisons légitimes pour revendre le logement sans pénalité : le décès, l'invalidité de 2ème ou 3ème catégorie (suffisamment forte pour ne plus pouvoir exercer d'activité professionnelle) et le licenciement.

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Question sur l'impôt sur la plus-value en loi Scellier

Question deMonsieur Didier A.:

Je revends au bout de 9 ans un logement acheté 150 000 € au prix de 200 000 €. Quel va être le montant de l'impôt sur la plus-value sachant que ce logement n'est pas ma résidence principale?

Réponse de l'Expert Fiscal :

L'impôt sur les plus-values immobilières est indépendant du cadre d'investissement (Scellier ou autre) et s'applique dès lors que le logement n'est pas votre résidence principale. Vous trouverez des détails sur les modalités de calculs assez facilement sur internet et notamment sur le site des impôts.

Pour faire simple, avant de définir l'impôt lui-même, on calcule le montant de la plus-value imposable. Elle est égale à la différence entre le prix de vente moins le prix d'achat tel que constaté dans les actes notariés. Dans votre cas (200 000 - 150 000 = 50 000 €). De ce montant, on applique un abattement pour durée de détention (aucun abattement les 5 premières années puis 10% par an jusqu'à la 15ème année). Dans votre cas (revente au bout de 9 ans), on applique un abattement de 40%. Soit une base de 30 000 €. Puis on applique un abattement forfaitaire de 1 000 €. La base imposable devient ainsi 29 000 €.

L'impôt sur la plus-value est de 28,1% (depuis le 1er janvier 2009) de la base imposable, soit un impôt de 8 149 € directement prélevé par le notaire le jour de l'acte. Il vous restera donc 50 000 - 8 149 = 41 851 €.

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