Quelle option Scellier choisir en 2012 ?

Le succès de la loi Scellier pour les logements d'habitation (Scellier classique et Scellier intermédiaire / social) a été tel que le gouvernement en a étendu les principes à certains types de résidences avec services comme les résidences de tourisme, les résidence pour étudiants, les résidences pour personnes âgées médicaliésées ou handicapées-EHPAD (Scellier meublé) et aux logements neufs situés en Outre-Mer dans les DOM-TOM (Scellier Outre-Mer). Qu'il s'agisse d'investissements :

• dans les grandes villes éligibles de métropole en 2012 et pour des logements neufs respectant la norme BBC,
• en résidences avec services,
• dans des logements neufs situés en Outre-Mer dans les DOM-TOM,

ce sont donc 3 grandes options fiscales qui s'offrent à l'investisseur en 2012, avec des taux de réduction d'impôt qui varient de 6% à 34% du prix de revient du logement. En considérant que la TVA incluse dans le prix du logement est récupérable en Scellier meublé !

Pour ceux qui souhaitent investir dans des logements d'habitation (résidence principale d'un locataire) dans les grandes villes éligibles de métropole (plus de 50 000 habitants), deux options fiscales sont disponibles :

- la loi Scellier BBC 2012 classique : elle offre une réduction d'impôt de 13% du prix de revient du logement sur 9 ans. Un plafond de loyer pour le locataire devra être respecté. A partir du 1er janvier 2012, seuls les logements ayant le label BBC (Bâtiment de Basse Consommation énergétique) sont éligibles. Les logements non-BBC dont le dépôt de la demande de permis de construire aura été déposée avant le 31/12/2011 restent éligibles pour un achat en 2012 au taux de 6% pour un Scellier classique non-BBC 2012.

- la loi Scellier BBC 2012 intermédiaire (ou sociale) : elle offre une réduction d'impôt de 13% à 21% du prix de revient du logement sur 9 ans et jusqu'à 15 ans (la location peut être prolongée de 6 ans au taux de 1,33% du prix de revient du logement tous les ans, soit 8% sur 6 ans au total). Un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire devront être respectés. Elle permet également de bénéficier d'une déduction spécifique de 30% sur les loyers perçus, et de diminuer ainsi le revenu foncier imposable. A partir du 1er janvier 2012, seuls les logements ayant le label BBC (Bâtiment de Basse Consommation énergétique) sont éligibles. Les logements non-BBC dont le dépôt de la demande de permis de construire aura été déposée avant le 31/12/2011 restent éligibles pour un achat en 2012 à un taux jusqu'à 14% pour un Scellier intermédiaire/social non-BBC 2012.

La norme BBC (Bâtiment Basse Consommation)

C'est dans la cadre du Grenelle de l'environnement 2012 sur la réglementation thermique 2012 (RT 2012) que la norme BBC (pour Bâtiment Basse Consommation énergétique) a été définie. Elle remplace la RT 2005. Les objectifs de la réglementation thermique des bâtiments neufs inscrits à l’article 4 de la loi Grenelle 1 définissent pour la RT 2012 une consommation d’énergie primaire inférieure à 50 kWh/m²/an en moyenne.

Loi Scellier 2012 : les achats de logements non BBC possibles mais sous condition

C'est une des conséquences de la réforme de la loi Scellier pour 2012 : les achats de logements non BBC réalisés en 2012 ne permettent plus de bénéficier de la réduction d'impôt. Enfin pas tous... la réforme ne concerne que les logements pour lesquels le permis de construire aura été déposé après le 1er janvier 2012. Ainsi, si le logement est acheté en VEFA (vente "sur plan"), acheté neuf déjà achevé, ou directement construit par le contribuable et qu'il a fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2012, il faudra impérativement qu'il respecte la norme BBC pour être éligible et que la réduction d'impôt Scellier puisse s'appliquer. Dans le cas contraire, pas de défiscalisation possible... En revanche, pour les logements non BBC dont le dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er janvier 2012, la réduction d'impôt Scellier restera applicable mais à un taux réduit.

Loi Scellier BBC 2012 : la réduction d'impôt doublement plafonnée

La réduction d'impôt Scellier fait l'objet d'un plafonnement depuis sa mise en place. En effet, la réduction d'impôt se calcule sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 300 000 €, en appliquant le taux de réduction Scellier en vigueur à la date d'acquisition du logement (ou du dépôt de la demande de permis de contruire pour ceux qui font construire directement le logement). Ces taux étaient de 25% pour les achats réalisés en 2009 et 2010, puis 22% ou seulement 13% en 2011 suivant que le logement satisfaisait à la norme BBC ou non. Pour 2012, le législateur met en place d'un double plafonnement : le prix de revient du logement sera retenu dans la limite de 300 000 €, et un plafond par mètre carré de surface habitable sera également appliqué en fonction de la "zone Scellier" (c'est-à-dire la zone dans laquelle la commune se situe). Pour rappel, seuls les logements BBC seront éligibles en 2012, sauf ceux dont le permis de construire aura été déposé avant le 31/12/2011. Pour ces derniers, le taux de réduction d'impôt Scellier 2012 ne sera que de 6% un fois le rabot fiscal appliqué.