Merci pour votre réponse rapide.
Dans ce cas dois-je faire apparaître une mention spéciale à la place du nom et prénom du locataire? (qui n'existe pas encore). Je reporte le montant de l'assurance à la ligne 223 et les intérêts intercalaires à la ligne 250.
Dans quelle ligne puis-je faire apparaître les frais de cautionnement? (sont-ils simplement ajoutés à la ligne 250)
Dans la partie des recettes, dois-je laisser vide ou mettre 0 en ligne 211?
Enfin dans le formulaire 2040, le dispositif Scellier n'apparaît pas. La déclaration adressée par courrier sera-elle suffisante?

Merci encore et bonne soirée

Bonsoir,

Vous n'êtes pas obligé de faire apparaître le non d'un locataire. Le fisc laisse même 12 mois après l'achèvement pour que le logement soit loué pour la première fois...

Attention de ne pas confondre les assurances de logement (incendie, dégâts des eaux, garanties locatives, etc) qui se déclarent en ligne 223, et l'assurance du prêt qui n'a rien à voir avec cela !

L'assurance du prêt est considérée fiscalement de la même manière que les intérêts. Elle se rajoute à ces intérêts et se déclare en ligne 250 aussi. Il en va de même des frais de cautionnement et des frais de dossier bancaire : tous ces frais se déclarent en ligne 250.

En ligne 211, vous pouvez laisser vide ou indiquer zéro, le mieux étant d'indiquer zéro pour éviter des erreurs d'interprétation du fisc.

C'est normal que la Scellier n'apparaisse pas dans le formulaire 2044 car en Scellier classique on ne déclare que les loyers de droit commun : il n'y a aucune case à cocher et on en coche aucune donc. La Scellier intermédiaire apparaît dans le formulaire 2044 spéciale car il y a une déduction spécifique de 30%.

Ne cherchez pas à vouloir déclarer le logement en Scellier avant qu'il ne soit achevé : pour le fisc, vous construisez un logement que vous allez louer, et ce simple fait vous donne le droit de déduire les intérêts d'emprunt. L'option fiscale sera prise l'année qui suit celle de l'achèvement du logement, quand vous ferez votre déclaration d'impôt, à l'aide du formulaire 2044-EB.

Comme je vous le disais dans mon précédent post, indiquez par écrit que vous vous engagez à louer le logement dès son achèvement, sans préciser l'option fiscale. Cela suffit à ce stade.

Bien cordialement.

Bonjour,

Je suis entrain d'établir l'offre de prêt pour l'achat d'un appartement livré fin 2012.

Puis-je vous demander conseil sur les intérêts intercalaires ?
Ceux-ci s'élèvent à 24 000 euros à ne payer qu'à partir de fin 2012. Est-ce que cela vaut le coup de mettre en place ce système (surplus de 24000) ou mieux vaut-il commencer à payer dès maintenant (sans le surcoût de 24000) alors que nous n'avons pas de locataires ?

Cordialement,

Bonjour,

La réponse dépend de votre capacité à rembourser mensuellement ces intérêts alors qu'en contrepartie vous n'avez pas encore de rentrée de loyer.

Le principe du différé d'amortissement (partiel ou total) est de reporter sur le montant du prêt les intérêts ou intérêt+capital pendant la période de construction. Techniquement vous ne paierez pas les 24.000 € séparément ultérieurement, mais ce montant sera rajouté au montant emprunté et le remboursement étalé sur (durée du prêt - durée du différé). Exemple : vous empruntez 200.000 € sur 20 ans avec un différé de 2 ans équivalent à 24.000 €, vous aurez alors à rembourser des échéances calculées sur 224.000 € sur une durée de 18 ans.

Si vous avez la capacité à assumer les échéances de prêt jusqu'à l'achèvement, c'est un bonne solution financière, moins couteuse que le différé. Sinon adoptez le différé, certes plus coûteux mais qui ne remet pas votre situation personnelle en question.

Dans les deux cas, les intérêts restent déductibles du revenu foncier du logement. Si vous ne faites pas de différé, déclarez chaque année les intérêts payés (même si vous n'avez pas encore physiquement le logement) pour qu'il ne soient pas perdus en mis en réserve : vous pourrez alors les conserver pour une utilisation potentielle ultérieure pendant 10 ans.

Bien cordialement.

Merci beaucoup pour votre réponse.

Si je résume, j'ai trois possibilités :

1. Différé total
2. Différé partiel
3. Pas de différé

si je comprend bien :
- peu importe le choix effectué, les intérêt seront toujours déductibles (une fois l'appartement loué, sous réserve de déclarer correctement les intérêts)
- le différé total est le mode de financement le plus coûteux
- le mode sans différé est le moins coûteux

Qu'en est-il svp du différé partielle ?
Y a t'il un surcoût à le prendre ?

Cordialement,

Bonsoir,

Ok pour les 3 possibilités de différé.

Les intérêts sont effectivement toujours déductibles. Mais uniquement sur des loyers. Tant que vous n'avez pas de loyer, vous les déclarez quand même mais ils sont alors mis en réserve.

En différé partiel vous différez le capital, pas les intérêts. Comme au début on paie plus d'intérêt que de capital dans un prêt amortissable... pas facile de vous répondre, il faut aussi tenir compte des montants des déblocages de fonds prévisionnels (en fonction des stades de construction en VEFA) et sur quelle échéance, etc.

Demandez donc bien 3 simulations à la banque :

- avec différé partiel
- avec différé total
- sans différé

Faites vos comptes et choisissez la formule la moins couteuse pour vous et que vous pouvez assumer (si pas de différé notamment).

Bien cordialement.