Bonjour,

On le sait, les intérêts provenant d'un emprunt qui a permis l'acquisition d'un bien mis en location nue peuvent-être déduits des loyers perçus avant calculs des cotisations sociales et impôts (déclaration 2044).

Par contre, des intérêts provenant du remboursement d'une avance sur assurance vie (assimilée à un prêt) ayant servi à financer ce même bien seraient-ils déductibles de ces mêmes loyers ?

L'idée est de faire une avance sur assurance vie plutôt qu'un emprunt tout en conservant les avantages.

Merci !

Votre question est ici plutôt relative aux modalités de déduction des intérêts d'emprunt dans le régime général. En principe, les intérêts et les frais liés aux emprunt contractés pour acquérir, construire, conserver, réparer ou améliorer un bien loué (ou destiné à la location) constituent une charge déductible. Le fisc a détaillé très précisément ce que l'on entendait par là dans le bulletin officiel des impôts BOI 5 D-2-07, fiche n°10, vous pouvez le consulter avec ce lient doc.impots.gouv.fr/aida/Apw.fcgi?collect...FILE=docFiscale.html
De mon point de vue, les intérêts que vous évoquez sont ceux d'une assurance vie qui n'a pas été souscrite en rapport avec le bien immobilier, et donc j'aurais tendance à penser qu'ils ne sont pas déductibles.

Bonsoir,

Je ne pense pas m'être suffisamment bien exprimé : J'ai une assurance vie qui produit des intérêts chaque année sur laquelle je n'ai aujourd'hui aucune avance de faite. Elle a été souscrite dans un but de préparer la retraite.

Demain, j'acquiert un bien que je loue et je souhaite faire une avance sur l'assurance vie plutot qu'un emprunt dans une banque externe (les banques aujourd'hui ne veulent pas de garantie assurance vie si elle n'est pas souscrite chez eux...).

Je me retrouverais alors avec une avance souscrite exclusivement pour cet achat. Une avance est considérée comme un prêt.

L'avance fait partie d'un compte fiscalement complètement séparé dans lequel figure le capital et les intérêts, ces derniers étant calculés chaque année par l'organisme d'assurance vie. Par contr ele remboursement en capital est assez souple pour le contractant, la société ayant en garantie le fond garanti du contrat d'assurance vie.

L'avance a une contrainte : elle a vocation à être remboursée sinon le fisc peut considérer que c'est un rachat déguisé (et qu'on a donc souhaité échapper à l'impôt dessus). Dans mon cas je fournirait un tableau d'amortissement du capital au fisc qui lui indique comment l'avance sera remboursée (remboursement linéaire chaque année capital + intérêts calculés par l'organisme financier) jusqu'à remboursement total.

L'avance est donc bien contractée en remplacement d'un prêt et est exclusivement destinée à financer l'acquisition du bien loué non meublé.

Cela fonctionne donc exactement comme un emprunt mais n'en n'a pas le nom...

L'assurance vie n'a pas été souscrite pour cet achat mais l'avance l'est, et exclusivement pour ça, avec une comptabilisation séparée. L'idée sera de déduire les intérêts du compte des avances, similaires aux intérêts d'un emprunt.

Exemple d'avance 50 000 euros :
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AVANT : compte fond garanti : 100 000 / Intérêts 4%

APRES : compte fond garanti : 100 000 / Intérêts 4% (non modification du contrat)
compte avance : 50 000 / Intérêts 5% (équivalent à un prêt à 5%)

=> Déduction des 5% du compte avance + remboursement linéaire.

Cordialement.

PS : Merci pour votre référence au BOI.

Bonsoir,

Je crois avoir bien saisi ce que vous souhaitez faire. Pour autant, et après avoir lu scrupuleusement les instructions fiscales, je ne crois pas que votre projet puisse s'inscrire dans la déductibilité des intérêts d'emprunt. Votre projet ne correspond pas à un emprunt stricto sensus (soucription d'un emprunt pour financer l'acquisition), car votre assurance vie n'est pas un organisme prêteur en quelque sorte. Par ailleurs, je n'ai jamais vu ou entendu parler de cette possibilité.

Vous pouvez poser la question à votre contrôleur des impôts qui pourra avoir une autre interprétation des textes que moi, mais je serais surpris qu'il valide votre demande. Si tel était le cas, votre retour me serait utile.

Excellente soirée et bien cordialement.

Bonsoir,

La question est posée officiellement à mon contrôleur des impôts.

Je ferais un retour qui permettra d'enrichir votre excellent site.

Cordialement.