Je vais signer un achat en VEFA en juin 2010. je vais devoir commencer à faire débloquer progressivement mon emprunt à partir de décembre 2010 et je devrais être livrée en dec 2011 OU JANVIER 2012.
Pourrais-je déduire les interets payés à partir de décembre 2010 jusqu'à la livraison, des revenus locatifs que je percevrais à partir de 2012 dans chacun des cas de figure suivants :

(a) je paie des interets intercalaires de decembre 2010 jusqu'à la livraison :

(b) j'opte pour un amortissement d'emblée des sommes débloquées ( ce qui parait avantageux puisque ça m'évite de payer des interets intercalaires).

Merci de votre réponse d'expert.

Bonjour,

Les intérêts des emprunt ne sont déductibles que sur des loyers. Si vous n'en avez pas par ailleurs (d'autres logements en location par exemple), vous devez les déclarer pour ne pas les perdre.
Ces intérêts ne peuvent jamais s'imputer directement sur votre revenu global directement. Comme vous n'aurez pas de loyer avant l'achèvement, le fait de les déclarer permet de les mettre en réserve pour pouvoir potentiellement les utiliser ultérieurement (10 ans devant vous).
Concrètement, les intérêts intercalaires devront être déclarés dans le formulaire 2044, même si le logement n'est pas encore livré et même si vous n'avez pas encore perçu de loyers.
Le fait de passer en amortissement de capital tout de suite n'a aucune conséquence fiscale, mais uniquement financière pour vous. Vous aurez quand même des intérêts à payer dans ce cas là (il y en a moins en différé partiel qu'en différé total certes). Vous devrez dans ce cas rembourser plus tous les mois avant l'achèvement, sans toucher de loyer... Cela diminue cependant progressivement le capital restant dû. Mais il est plus judicieux de limiter vos dépenses dans la période allant de l'achat jusqu'à l'achèvement.

Bien cordialement.

Merci de votre réponse.
Je ne comprends pas cependant le sens de votre dernière remarque : "Mais il est plus judicieux de limiter vos dépenses dans la période allant de l'achat jusqu'à l'achèvement."

je croyais au contraire - même si j'ai bien compris que je devrais faire un effort pour payer des mensualités plus importantes alors même que je ne percevrais pas encore de loyer- que chercher à amortir tout de suite le capital emprunté était pour moi un bénéfice puisque je réduisais ainsi le montant des intérets intercalaires.

Bonsoir,

Si vous avez les moyens de payer les échéances du prêt dans leur totalité dès le départ, vous pouvez le faire pour effectivement avoir moins de capital restant en cas de revente. Sinon, il y a deux possibilités offertes par la banque :

1/ le différé partiel (le capital) : vous payez les intérêts au prorata des fonds débloqués pendant la construction. Vous passez en amortissement de capital à partir de l'achèvement du logement. Vous ne remboursez pas de capital donc si votre optique est la revente, vous aurez plus de capital restant du. Les intérêts à payer pendant cette période représentent une somme plus facile à payer que la totalité de l'échance avec le capital. Ces intérêts sont déclarables mais pas imputables puisque vous ne percevez pas encore de loyer, ils seront mis en réserve.

2/ le différé total (le capital et les intérêts) : les intérêts non remboursés pendant la phase de construction sont capitalisés et rajouté au montant total du prêt. Cela gonfle les échéances en phase de remboursement après l'achèvement. Vous ne déclarez rien pendant la phase de construction (vous pourriez déclarer l'assurance car elle est déductible) et déduisez un peu plus d'intérêts pendant la phase d'exploitation du logement.

Si vous choisissez le différé partiel ou le paiement de la totalité de l'échéance sans différé, il y quand même des intérêts à payer et c'est le même montant dans les deux cas.

Bonne soirée.

Bonjour

J'ai signé un contrat préliminaire en mars 2010, je devrais passer chez le notaire à l'été 2010, livraison fin 2011.
Je compte pour ma part commencer à rembourser les intérêt seuls, je n'ai pas les moyens de faire plus.
J'ai depuis 5 ans des revenus fonciers annexes provenant de deux appartements pour lesquels je rembourse encore des prêts : un meublé (micro bic) et un vide (micro foncier)
Dois-je comprendre de vos précédents posts que je peux déduire de mes revenus (salaires+revenus fonciers) les intérêts de mon emprunt Scellier.
Si les intérêts cumulés de mon emprunt Scellier représentent par exemple 2000€ en 2010, puis-je déduire cette somme de mes autres revenus fonciers ?
Cela du micro bic ou du micro foncier indifféremment ?


Merci de votre réponse.

Bonsoir,

Plusieurs éléments de réponse importants dans votre cas.

Tout d'abord, vous pouvez effectivement déduire les "intérêts intercalaires" (intérêts payés pendant la construction) de vos revenus fonciers existants. A noter que ces intérêts ne peuvent s'imputer que sur des loyers et jamais sur votre revenu global directement. Et que pour justifier cette imputation, vous devez vous engager par écrit auprès de votre centre des impôts à louer le nouveau logement Scellier dès son achèvement.

A présent, voyons le côté déclaratif. Les revenus des meublés (BIC) ne sont pas compatibles avec les revenus fonciers, voilà pourquoi il y a d'ailleurs deux modes de déclaration distinctifs (micro-BIC et micro-foncier dans votre cas). Vous ne pourrez donc pas imputer les intérêts intercalaires de votre logement Scellier sur le revenu (les loyers) de votre logement meublé. Pour ce qui est de votre logement loué nu, il se passe que pour pouvoir déduire les intérêts d'emprunt vous devez faire une déclaration au réel et abandonner le micro-foncier. C'est possible, et pour cela vous devez compléter le formulaire 2044.

Espérant que ces informations vous seront utiles.

Bien cordialement.