Actualité Loi Scellier

Comment déclarer le revenu locatif obtenus en Scellier ?

Ca y est, le moment de déclarer vos revenus locatifs obtenus en Scellier est arrivé… Comment vous y prendre et quoi déclarer ?

La « déclaration » va en réalité en concerner plusieurs : 1/ déclarer le loyers perçus et charges supportées (revenu foncier), 2/ le prix de revient du logement pour bénéficier de la réduction d’impôt, et 3/le formulaire du respect des engagements Scellier.

Pour déclarer vos loyers, vous devrez vous munir du formulaire 2044 (téléchargeable sur le site des impôts). Ce formulaire permet de réaliser le bilan foncier : d’un côté, les recettes (loyers et subventions éventuelles perçus), de l’autre les frais, charges et taxes (frais de gestion si vous faites gérer le logement par un administrateur de biens, assurance contre les risques locatifs, assurances du logement, travaux éventuels, taxe foncière et charges de copropriété).

Si vous avez opté pour la loi Scellier intermédiaire, vous devrez utiliser le formulaire 2044-spéciale car vous bénéficierez de la déduction spécifique de 30% des loyers perçus.

Combien de temps doit-on garder un bien acheté en loi Scellier ?

Vous allez investir dans le neuf, mais vous posez la question de l’option fiscale (voir notre article sur ce thème « loi Scellier ou loi Scellier social ? ») et par la même de la durée de détention optimale du logement. Faut-il s’engager à louer pendant 9 ans puis revendre à la 10ème année ? Ou poursuivre jusqu’à la 15ème année et revendre à partir de la 16ème ? Voire de conserver plus longtemps le logement en exploitation ? La réponse dépend bien sûr de vos objectifs, mais également d’éléments incontournables liés à la détention même d’un bien immobilier.

Le dispositif Scellier ne s’applique par définition qu’à l’immobilier neuf (ou remis à neuf). De fait, la durée de détention optimale est incontestablement 15 ans. Pourquoi ? Ce ne sont pas moins de 5 raisons essentielles qui concourent à justifier cette durée.

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Loi Scellier 2009, enfin de bonnes nouvelles pour nos retraites !

La crise financière de 2008 n'aura pas eu que des conséquences négatives. L'état récompense enfin les petits épargnants bien avisés. Dans sa loi de finance 2009, le gouvernement apporte des mesures efficaces à la crise annoncée de la retraite des français. Conscient de la baisse du pouvoir d'achat, le gouvernement permet aux contribuables d'utiliser la totalité de leur impôt pendant une durée de 15 ans au profit de leur retraite ! Ces mesures exceptionnelles ne seront cependant valables qu'en 2009 et 2010.

La loi Scellier étant limitée dans le temps et géographiquement, il conviendra d'étudier les modalités pratiques d'application. Un service d'information gratuit permet de recevoir ces modalités pour votre ville. Il suffit de compléter les informations suivantes :

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Faut-il investir en loi Scellier ou en loi Scellier Social ?

La loi Scellier permet à son bénéficiaire de choisir entre deux cadres d'investissement distincts. Le premier, dit "classique", n'imposant que le seul respect d'un plafond de loyer par mètre carré de surface du logement. Le deuxième, dit "social" ou "intermédiaire", imposant à la fois le plafond de loyer par mètre carré de surface du logement (plafond inférieur d'environ 30% par rapport au plafond en loi Scellier classique) ainsi qu'un plafond de ressources du locataire. En contrepartie des efforts consentis par l'investisseur en social pour faciliter l'accès à la location aux personnes avec moins de revenus, l'état lui fait bénéficier d'une déduction spécifique de 30% applicable au moment de la déclaration fiscale des loyers.

Alors comment choisir la meilleure option fiscale ?

Dans un premier temps, il est indispensable de valider le montant du loyer de marché dans la ville où le logement sera acheté et mis en location. Si ce montant est inférieur au plafond de loyer en social/intermédiaire, l'investisseur a tout intérêt à choisir l'option fiscale Scellier social. En effet, la déduction spécifique de 30% dont bénéficiera l'investisseur dans ce cas là lui permettra à la fois d'accroitre le déficit foncier imputable, ainsi que de prolonger cette période de déficit.

Comment garantir ses loyers en Scellier ?

C’est votre préoccupation principale et bien légitime:

Comment garantir les loyers de votre investissement pendant la période de mise en location obligatoire de 9 ans?

Traditionnellement, les deux principales préoccupations mise en avant concernent les loyers impayés et l’absence de locataire. Il ne faudrait cependant pas négliger les autres risques, à savoir l’absence du tout premier locataire (la loi vous oblige à mettre en place un locataire dans les 12 mois suivant l’achèvement), les dégradations possibles du logement par votre locataire (la remise en état pouvant s’avérer très chère) ou les frais liés à une procédure d’expulsion (huissier, avocat…). Bref, autant de risques qui peuvent grever la rentabilité de votre investissement et vous donner quelques soucis.

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Comment bénéficier de la loi Scellier ?

La loi Scellier permet à l’acquéreur de bénéficier d’une réduction d’impôt substantielle sur 9 ans : jusqu'à 22% du prix d’acquisition pour un logement BBC (Bâtiment Basse Consommation énergétique) acheté en 2011, et jusqu’à 32% sur 15 ans. Tentant, non ? Mais faut-il uniquement se focaliser sur la carotte fiscale, et dans votre cas personnel est-il judicieux d’investir en loi Scellier en 2011 ou 2012 ?

Dans l’absolu, la loi Scellier offrant une réduction d’impôt, il conviendra de regarder l’impôt que vous vous payez chaque année. Voire d’anticiper comment cet impôt pourrait évoluer dans les années à venir. Il se trouve que la loi Scellier ne s’applique que dans des communes de plus de 50.000 habitants et leur agglomération.

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Réussir le financement de votre investissement en loi Scellier

Tout d'abord, faut-il envisager de faire un apport dans le prêt ? Pas nécessairement. Il est même préférable de faire financer l'intégralité du prix d'acquisition, y compris les frais annexes (frais de notaire, garantie de prêt, etc). En effet, vous pourrez au moment de la déclaration de vos revenus fonciers, déduire de vos loyers l'intégralité des intérêts d'emprunt. Par ailleurs, la base de calcul de la réduction d'impôt en loi Scellier comprend, en plus du prix d'acquisition, les frais de notaire. N'hésitez donc pas à demander à votre banquier ou courtier d'intégrer tous ces frais dans le prêt (environ 5% du prix d'acquisition).

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Explications sur la loi Scellier

Qu'est-ce que la loi Scellier en somme ?

Considérée tantôt comme une mesure de crise proposée par l'Etat pour faire face à la baisse des ventes dans l'immobilier, tantôt comme une mesure de crise proposée par l'Etat pour faire face au problème des retraites, qu'en est-t-il réellement ?

Cette mesure exceptionnelle prise par l’état et applicable depuis le 01/01/2009 et jusqu’au 31/12/2012, est en faveur de l’investissement locatif. Elle a été adoptée dans la loi de finance n°2008-1443 du 30 décembre 2008 dans son article 31, par amendement déposé par le député François Scellier (d'où le nom attribué à cette loi) . Elle a donné lieu à la création d'un nouvel article du Code Général des Impôts, l'article 199 septvicies, qui en précise les modalités d'application.

Quels sont les principaux avantages fiscaux apportés par la loi Scellier ?

Cette loi accorde aux personnes payant des impôts et achetant un logement neuf à usage locatif, de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% du prix d’acquisition pour les logements acquis en 2009 et 2010, ou de 13% à 22% pour les logements acquis en 2011 et 2012 (suivant qu'ils soient BBC ou non). La réduction d'impôt s'étale sur une période de 9 ans. La loi ne s'applique que pour l'acquisition d'un seul logement par an. Pour les logements acquis en 2011 et 2012, en poursuivant la location au dela de la neuvième année (Scellier intermédiaire), et en respectant certains engagements, il est possible de bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire de 1,67% du prix d'acquisition jusqu'à la 15ème année. En somme, la loi Scellier offre une réduction pouvant aller jusqu'à 32% du prix d'acquisition du logement...

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