Actualité Loi Scellier

Les ventes de logements neufs en baisse de 11% en 2011

L'analyse de conjoncture dévoilée par la Fédération des Promoteurs Immobiliers et publiée le 8 février 2012 indique que les ventes de logements neufs auraient régressé de 11% en 2011 par rapport à 2010, ce malgré une hausse des ventes de 5% au dernier trimestre. En cause, la baisse de la réduction d'impôt Scellier à 22% pour les logements BBC, la modification du régime de taxation des plus-values immobilières hors résidences principales, la faiblesse de l’accession à la propriété dans le neuf (-2% par rapport à 2010), et la hausse des taux d’intérêt ainsi que le durcissement des conditions d'octroi de crédit par les banques.

Les mise en vente ont quant à elles progressé de +7% pour atteindre 89 014 unités. Tout ceci a eu pour conséquence une progression sensible (+27%) de l'offre de logements qui a atteint 44 629 unités en fin d'année 2011. Pour ce qui est des prix, ils n'auraient globalement augmenté que de +1,6% (+4,9% en province compensé par -5,5% en Ile-de-France).

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Quels plafonds de loyers Scellier à respecter en 2012 ?

C'est un des engagements à respecter dans le cadre des acquisition en loi Scellier : louer le logement pour un montant inférieur aux plafonds fixés chaque année par décret. Les plafonds applicables sont généralement publiés entre février et mars de chaque année, et sont revalorisés sur la base de l'Indice de Référence des Loyers (IRL), lui même calculé à partir de l'inflation hors loyers et hors tabac. Encore quelques jours et les plafonds officiels seront mis à disposition dans un Bulletin Officiel que nous publierons sur notre site. Mais le journal Le Particulier semble avoir obtenu les montants de ces plafonds de loyers applicables en 2012 un peu avant tout le monde...

Les plafonds de loyers sont fixés par zone, il conviendra donc de vérifier dans quelle zone se situe la commune dans laquelle se trouve le logement. Il y a 5 zones en vigueur : A bis (Paris et communes alentour), A (grand Paris, Côte-d'Azur et genevois français), B1 (communes de plus de 250.000 habitants), B2 (communes de plus de 50.000 habitants) et C (reste du territoire, mais un peu plus d'une dizaine de communes sont éligibles pour l'heure seulement). Sur cette base, voici quels seraient les plafonds de loyer Scellier à respecter en 2012.

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La construction de logements en hausse de 17,9% en 2011

Ce sont des chiffres plutôt rassurants qui ont été publiés le 30 janvier 2012 par le Ministère de l'Ecologie, du développement durable, des transports et du logement, concernant la construction de logements en France en 2011. Sur l’ensemble de l’année 2011, près de 535 000 logements ont été autorisés à construire en France. Ce chiffre est en hausse de 17,9% par rapport à celui constaté en 2010. Il faut remonter au mois d’avril 2008 pour observer un cumul sur douze mois aussi élevé.

Sur l’ensemble de l’année 2011, la construction neuve, qui représente plus de 87% de l’offre de logements, progresse de 17,7% par rapport à l’année précédente. Tous les segments contribuent à cette augmentation. Le secteur du logement collectif s’accroît de 37,3%, il progresse plus nettement que celui du logement individuel (+5,4%). Sur ce dernier segment, l’individuel pur est en hausse de 3,6% et l’individuel groupé de 9,7%. Avec 33 600 logements autorisés, le secteur des logements en résidence augmente de 2,8% par rapport à 2010.

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Loi Scellier BBC 2012 : investir en début d'année sera plus avantageux

Bien qu'ayant subi le "rabot fiscal" de 15% en 2012 et la baisse du taux de réduction d'impôt de 22% à 13%, le dispositif Scellier reste l'un des derniers avantages fiscaux encore attractif en 2012. L'investissement locatif Scellier reste d'ailleurs aussi avantageux que la loi Robien en son temps, et offre des rendements sur 10 ans très nettement supérieurs à ceux proposés par nombre de produits de placements financiers. Alors il conviendra de ne pas trop attendre avant de se lancer pour investir avant la fin de l'année 2012, le gouvernement ayant validé la fin du dispositif Scellier au 31/12/2012. Plus vous investirez tôt dans l'année 2012, plus vous bénéficierez d'avantages intéressants !

Parmi ceux-ci, il est a noter que l'offre de programmes immobiliers disponibles va te tarir progressivement au cours de l'année 2012, les promoteurs hésitant à lancer de nouvelles résidences qui ne trouveraient pas acquéreur à partir de 2013. Les produits de qualité, dans les villes dynamiques et avec les meilleurs emplacements vont rapidement être vendus.

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Les avantages de la loi Scellier BBC 2012 dans le secteur intermédiaire/social

La loi Scellier, depuis sa création en 2009, propose de mettre le logement en location soit dans le secteur libre (avec respect d'un plaflond de loyer) soit dans le secteur intermédiaire/social (respect à la fois d'un plafond de loyer et de ressources pour le locataire). Le choix du secteur locatif pour un investissement en loi Scellier BBC 2012 va dépendre de plusieurs paramètres pour l'investisseur, en particulier de ses objectifs patrimoniaux (capitalisation ou rente à terme), de son horizon d'investissement (revente à 10 ans ou beaucoup plus tard), des loyers pratiqués dans la commune dans laquelle il investit et du fait qu'il veuille soit réduire son revenu foncier existant s'il est déjà propriétaire d'autres logements, soit qu'il veuille reculer le moment à partir duquel le logement Scellier va générer du bénéfice foncier. Voyons en détail l'intérêt d'investir dans un logement Scellier BBC en 2012 et d'opter pour le secteur locatif intermédiaire/social.

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Loi Scellier 2012 : l'indice de référence des loyers (IRL) en hausse de 2,11% au 4ème trimestre 2011

Les chiffres de l'INSEE sont parus ce matin 13 janvier 2012 : au 4ème trimestre 2011, l'Indice de Référence des Loyers (IRL) augmente de +2,11% sur un an pour atteindre la valeur de 121,68. Alors que l'IRL du 3ème trimestre 2011 affichait déjà un hausse de 1,9%, c'est à une accélération de la hausse de la revalorisation des loyers à laquelle nous assistons. En effet, l'IRL connait une hausse croissante et discontinue depuis le 1er trimestre 2010.

Cette hausse fera sans aucun doute le bonheur des propriétaires de logements Scellier, ce ne sera sûrement pas le cas pour les locataires de ces logements. La faute à la forte augmentation des prix en France en 2011 qui impacte directement celle des loyers. Car l'IRL est calculé tous les trimestres sur la base de la hausse des prix, sans tenir compte de l'inflation des loyers et de celle du tabac.

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Loi Scellier BBC 2012 : des prix du neuf plus sages en 2012

L'année 2011 a été plutôt favorable aux promoteurs/constructeurs, mais 2012 semble s'annoncer de façon plus compliquée pour eux, en particulier à cause de la baisse de l'avantage fiscal Scellier (13% de réduction d'impôt pour un logement neuf BBC en 2012 contre 22% en 2011), le bénéfice du PTZ+ réservé aux seuls logements neufs, et des taux de crédit qui devraient en 2012 être légèrement supérieurs à ce qu'il étaient l'année dernière. Dans ce contexte, les principaux promoteurs français annoncent qu'ils vont maintenir leurs tarifs en 2012, voire appliquer de légères baisses de prix comprises entre 3% et 5%. Car il s'agit bien pour les promoteurs/constructeurs de pouvoir, en particulier, vendre un maximum de logements Scellier BBC en 2012 avant que cela devienne impossible en 2013 (le dispositif Scellier disparaitra définitivement fin 2012).

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Quelle option Scellier choisir en 2012 ?

Le succès de la loi Scellier pour les logements d'habitation (Scellier classique et Scellier intermédiaire / social) a été tel que le gouvernement en a étendu les principes à certains types de résidences avec services comme les résidences de tourisme, les résidence pour étudiants, les résidences pour personnes âgées médicaliésées ou handicapées-EHPAD (Scellier meublé) et aux logements neufs situés en Outre-Mer dans les DOM-TOM (Scellier Outre-Mer). Qu'il s'agisse d'investissements :

• dans les grandes villes éligibles de métropole en 2012 et pour des logements neufs respectant la norme BBC,
• en résidences avec services,
• dans des logements neufs situés en Outre-Mer dans les DOM-TOM,

ce sont donc 3 grandes options fiscales qui s'offrent à l'investisseur en 2012, avec des taux de réduction d'impôt qui varient de 6% à 34% du prix de revient du logement. En considérant que la TVA incluse dans le prix du logement est récupérable en Scellier meublé !

Pour ceux qui souhaitent investir dans des logements d'habitation (résidence principale d'un locataire) dans les grandes villes éligibles de métropole (plus de 50 000 habitants), deux options fiscales sont disponibles :

- la loi Scellier BBC 2012 classique : elle offre une réduction d'impôt de 13% du prix de revient du logement sur 9 ans. Un plafond de loyer pour le locataire devra être respecté. A partir du 1er janvier 2012, seuls les logements ayant le label BBC (Bâtiment de Basse Consommation énergétique) sont éligibles. Les logements non-BBC dont le dépôt de la demande de permis de construire aura été déposée avant le 31/12/2011 restent éligibles pour un achat en 2012 au taux de 6% pour un Scellier classique non-BBC 2012.

- la loi Scellier BBC 2012 intermédiaire (ou sociale) : elle offre une réduction d'impôt de 13% à 21% du prix de revient du logement sur 9 ans et jusqu'à 15 ans (la location peut être prolongée de 6 ans au taux de 1,33% du prix de revient du logement tous les ans, soit 8% sur 6 ans au total). Un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire devront être respectés. Elle permet également de bénéficier d'une déduction spécifique de 30% sur les loyers perçus, et de diminuer ainsi le revenu foncier imposable. A partir du 1er janvier 2012, seuls les logements ayant le label BBC (Bâtiment de Basse Consommation énergétique) sont éligibles. Les logements non-BBC dont le dépôt de la demande de permis de construire aura été déposée avant le 31/12/2011 restent éligibles pour un achat en 2012 à un taux jusqu'à 14% pour un Scellier intermédiaire/social non-BBC 2012.

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Loi Scellier 2012 : les achats de logements non BBC possibles mais sous condition

C'est une des conséquences de la réforme de la loi Scellier pour 2012 : les achats de logements non BBC réalisés en 2012 ne permettent plus de bénéficier de la réduction d'impôt. Enfin pas tous... la réforme ne concerne que les logements pour lesquels le permis de construire aura été déposé après le 1er janvier 2012. Ainsi, si le logement est acheté en VEFA (vente "sur plan"), acheté neuf déjà achevé, ou directement construit par le contribuable et qu'il a fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2012, il faudra impérativement qu'il respecte la norme BBC pour être éligible et que la réduction d'impôt Scellier puisse s'appliquer. Dans le cas contraire, pas de défiscalisation possible... En revanche, pour les logements non BBC dont le dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er janvier 2012, la réduction d'impôt Scellier restera applicable mais à un taux réduit.

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Loi Scellier BBC 2012 : la réduction d'impôt doublement plafonnée

La réduction d'impôt Scellier fait l'objet d'un plafonnement depuis sa mise en place. En effet, la réduction d'impôt se calcule sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 300 000 €, en appliquant le taux de réduction Scellier en vigueur à la date d'acquisition du logement (ou du dépôt de la demande de permis de contruire pour ceux qui font construire directement le logement). Ces taux étaient de 25% pour les achats réalisés en 2009 et 2010, puis 22% ou seulement 13% en 2011 suivant que le logement satisfaisait à la norme BBC ou non. Pour 2012, le législateur met en place d'un double plafonnement : le prix de revient du logement sera retenu dans la limite de 300 000 €, et un plafond par mètre carré de surface habitable sera également appliqué en fonction de la "zone Scellier" (c'est-à-dire la zone dans laquelle la commune se situe). Pour rappel, seuls les logements BBC seront éligibles en 2012, sauf ceux dont le permis de construire aura été déposé avant le 31/12/2011. Pour ces derniers, le taux de réduction d'impôt Scellier 2012 ne sera que de 6% un fois le rabot fiscal appliqué.

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